Hikmet Kanat İzmir'de Emlak Almak veya Satmak İsteyenler İçin Rehber

Kentsel dönüşüm projeleri kentsel yerleşim alanı içerisinde yenileştirme, koruma, sağlamlaştırma ve sağlıklaştırma amaçları ile belli bir müdahale programı çerçevesinde yeniden düzenlenmesi gereken alanları kapsayan, temel olarak konut sorununu çözmeyi ve sorunlu alanların kente tekrar kazandırılmasını hedefleyen projelerdir. Dönüşüm projeleriyle sadece yenilenmiş konut alanları yaratılmamakta; büyük rekreasyon alanları, kent parkları, kent meydanları, ticaret merkezleri de kente kazandırılmaktadır. Türkiye, 1950’li yıllarda başlayan hızlı kentleşmeyle birlikte düzensiz bir yapılaşma sürecine girmiştir. 1980’li yıllardan günümüze kadar geçen süreçte politik ve ekonomik nedenlerden dolayı kent ihtiyaçları karşılanamaz hale gelmiş ve yoğun gecekondu alanlarının olması, kaçak yapılaşmanın giderek artması ile yaşanan 1999 depremi sonucunda kentsel dönüşümün kaçınılmaz olduğu ortaya çıkmıştır. Kentlerde ortaya çıkan çarpık yapılaşma, altyapı eksiklikleri, otopark ve yeşil alan gibi sosy...

Bu yöntem ülkemizde sıklıkla kullanılan bir yöntemdir.Benzer özelliklere sahip mülkler incelenerek bu mülklerin değerlemesi yapılır.Bu yöntemde dikkat edilecek hususlar ise şöyledir: Değerlemesi yapılacak mülke benzeyen ve yakın zamanda satış listesine girmiş, satılmış , teklif verilmiş veya kaporası alınmış mülklerin karşılaştırılmasıdır.Diğer husus ise karşılaştırma yapılacak ölçütün uygun seçimidir. Emsal Karşılaştırma yöntemlerinin kullanıldığı alanlan şöyledir: Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır. Gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde genellikle bu yöntem kullanılır. Mal sahibi tarafından kullanılan ticari mülkler için en uygun yaklaşımdır. Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önünde bulundurulmalıdır.   Emsal Değeri karşılaştırılması yönteminde ka...

Mülkün yeniden inşaası veya yerine yapılacak inşaatın maliyetleriyle karşılaştırılarak değerin belirlenmesi esasına dayanır.Maliyet tahmini yapıldıktan sonra toplam maliyetten amortisman çıkarılır, arazi değer tahmini eklenir ve son değer tespiti yapılır. Maliyet Yönteminin kullanım alanları şöyledir: Piyasada sık sık alım satımı yapılmayan mülkler Özel kullanımı olan yapılar Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmayan mülkler  Sıradışı bir mülk olduğunda Söz konusu mülk gelir getirmiyorsa Yarım kalmış veya proje aşamasındaki değerleme çalışmalarında    Fizibilite çalışmalarında Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğinde Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda Emsal satış bilgisi yetersizse Gelir kapitalizasyonu yöntemi tam uygulanamıyorsa veya net değer sağlamıyorsa Maliyet Yönteminde karşılaşılan zorlular ise şöyledir: Profesyonel uzman görüşü gerektirir. Eski binalarda tam uygulanamaz Pazar değerini tam göstermez Bu yön...

Gelir Kapitalizasyonu yöntemi, bir gayrimenkulün değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında Bugünkü Değer olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar.Bu yaklaşıma göre bir gayrimenkulün değeri 3 temel özelliğin fonksiyonu olarak belirlenir. 1) Menkulün getireceği gelir akış miktarı 2) Bu gelirin hangi zamanlarda gerçekleşeceği 3) Bu gelir akışına paralel oluşması beklenen belirsizlerin kaynakları Bu yaklaşımın temel öğesi beklenti olup, mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasında ki ilişkiyi yansıtır.Gelir kapitalizasyonu yönteminin kullanım alanları şöyle sıralanabilir: Gelir getiren mülkler ve gelir getirmesi beklenen mülkler için Diğer maliyet ve satışların karşılaştırılmasını desteklemek veya kontrol etmek için Yatırımcıların beklentilerini gözleyebilmek için kullanılabilirler  Gelir kapitalizasyonu yönteminde 2 türlü hesaplama yapılablir: Yatırım Bandı: Borç ve özkaynak bileşenlerinin getiri beklentis...

Bir gayrimenkulün fiyatı, mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydaların günümüz koşullarında  "Bugünkü Değer" olarak hesaplanmasına eşittir. Gayrimenkulün değeri, birçok özelliğinin beklenen/tahmin edilen faydaları ile doğru orantılıdır. Bireyler hedonik özelliklerin bir araya gelmesinden oluşan fiyatı ile bu sebeple öderler. Piyasada ki alım/satım işlemleri sonucu fiyat ortaya çıkar. Satışın gerçekleşmediği durumlarda belirlenen değer sorgulanır. Bir varlık, ancak bireylerin satışın gerçekleşmesine gösterdikleri eğilimi durumunda değer kazanır. Fiyatlar, piyasada koşullarının denge durumuna yani arz ve talebin dengeye gelme durumuna göre eğitimli olma özelliğin de olsa da bu uzun süreç aldığından piyasalar normal koşullarda denge durumunda değildir. Gayrimenkul değerleme konusunda sık olarak Hedonik Fiyatlama terimi kullanılır. Kısaca Hedonik Fiyatlama; konutun farklı özellikleri bir araya  gelmesinden oluşan bileşik mal olduğu varsayımına bağlı olarak konut değerinin ko...

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri İngiltere’de 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered Surveyors-RCIS”dır. Yaklaşık 50 ulusal birliğin ve derneğin bağlı olduğu ve 120 ülkeden 110.000 üyesi bulunan RCIS, değerleme konusunda standartlar oluşturma amacı ile “Red Book-Appraisal and Valuation Manual” isminde bir el kitabı yayınlamıştır. Benzer amaçlarla, uluslar arası standartların belirlenmesi doğrultusunda 1981 yılında Birleşmiş Milletler (BM) tarafından da tanınan “International Valuation Standards Committee-IVSC” kurulmuş ve değerleme sürecine ilişkin koşullar “White Book” ta tanımlanmıştır. Ülkemizde gayrimenkul değerleme sürecine ilişkin standartları oluşturma ve değerleme uzmanlarının nasıl belirleneceği konusu ise dünya örnekleri ile karşılaştırıldığında oldukça yenidir. Gerek finans sektöründe yaşanan gelişmeler gerekse AB uyum süreci çerçevesinde beliren ihtiyaçlara cevap verebilmek amacı ...

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan  Tüketici fiyat endeksi (TÜFE)  Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 0,95, bir önceki yılın Aralık ayına göre yüzde 4,99, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 18,71 ve on iki aylık ortalamalara göre yüzde 19,91 artış gerçekleştirdi.   Buna göre mal sahipleri kiracısına yüzde  19,91   oranında zam yapacak.