Gayrimenkul Değerleme Süreci

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri İngiltere’de 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered Surveyors-RCIS”dır. Yaklaşık 50 ulusal birliğin ve derneğin bağlı olduğu ve 120 ülkeden 110.000 üyesi bulunan RCIS, değerleme konusunda standartlar oluşturma amacı ile “Red Book-Appraisal and Valuation Manual” isminde bir el kitabı yayınlamıştır. Benzer amaçlarla, uluslar arası standartların belirlenmesi doğrultusunda 1981 yılında Birleşmiş Milletler (BM) tarafından da tanınan “International Valuation Standards Committee-IVSC” kurulmuş ve değerleme sürecine ilişkin koşullar “White Book” ta tanımlanmıştır.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme sürecine ilişkin standartları oluşturma ve değerleme uzmanlarının nasıl belirleneceği konusu ise dünya örnekleri ile karşılaştırıldığında oldukça yenidir. Gerek finans sektöründe yaşanan gelişmeler gerekse AB uyum süreci çerçevesinde beliren ihtiyaçlara cevap verebilmek amacı ile kamu kurumu niteliğinde, özdüzenleyici bir meslek kuruluşu olan “Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği (TSPAKB), Sermaye Piyasası Kanunu (SPK) ile 11 Şubat 2001'de kurulmuş ve Nisan 2001'de faaliyete geçmiştir. Birlik, kuruluş amaçları doğrultusunda kendisine mevzuatla bırakılan veya Sermaye Piyasası Kurulu'nca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek ile yükümlüdür. Resmi Gazete’de 08.03.2002 tarihinde yayınlanan ve 13/303 sayılı karar gereğince “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ”in” Sınavların Yapılması” başlıklı 11’inci madde hükmü gereği, sınav alt konu başlıkları belirlenmiştir. Bu başlıklar arasında gayrimenkul değerleme esaslarına ilişkin sınav alt başlıkları şöyledir (http://www.tspakb.org.tr)

1       Gayrimenkul Değerleme Esasları:

 • Gayrimenkul ve Proje Değerlemeleri

• Değerlemeye ilişkin ekonomik kavramlar

• Değer tanımları ve türleri

• Değeri etkileyen faktörler

• Temel yapı malzemeleri, yeni yapı malzemelerinin izlenmesi ve global inşaat maliyetleri

• Teknik altyapı ve fiziksel özellikleri saptama

• Yapıların sınıfını tespit etme

• Değerleme Süreci

• Sorunun tanımı

• Veri toplama ve data analizi

• En yüksek ve en iyi fayda analizi

• Arazi yerinin belirlenmesi ve değerlendirilmesi

• Sınırlı ve belirli değerleme

• Deprem bölgeleri, plan, harita ve tapuların analizi

• Değerleme Yöntemleri

• Maliyet yöntemi • Emsal karşılaştırması

• Gelir kapitalizasyonu

• Değerleme yöntemlerinin karşılaştırılması

• Konut Değerlemesi

• Yeniden inşa etme (ikame) maliyeti yaklaşımı

• Piyasa değeri yaklaşımı

• Nakit akışı (gelir) yaklaşımı

• Gayrimenkulun nihai değerinin tespiti

• Kanaat oluşturma

• Ticari Gayrimenkulun Değerlemesi

• Net faaliyet geliri

• Getiri oranının seçimi

• Kapitalizasyon oranı

• Kiralanan Gayrimenkullerin Değerlemesi

 Gayrimenkul Piyasası ve Analizi

• Veri analizi • Analiz teknikleri

• Para ve sermaye piyasalarının rolü ve gayrimenkul piyasaları ile etkileşimi

• Piyasa araştırma teknikleri
• Gayrimenkul piyasasının özellikleri

• Gayrimenkul Finansmanı

• Finansman kaynakları

• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları

• Gayrimenkul finansman sistemleri

• Konut finansmanında kamunun rolü ve müdahale yolları

• Türk gayrimenkul finansman piyasasının yapısı, kullanılan yöntemler ve kurumlar

• İpotek kredileri

• İpoteğin tanımı ve gelişimi

• İpotek düzenleyen taraflar ve düzenleme süreci

• İpoteğe yatırımın taşıdığı riskler

• İpotek sigortası

• İpotek kredisi türleri

• İpoteğe dayalı menkul kıymetler

• Değerleme Standartları ve Raporlama

• Değerleme standartları ve ilkeleri

• Değerleme raporu, raporlama standartları ve uygulamaları

2. Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar

3. İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi

4. Temel Finans Matematiği

5. İlgili Vergi Mevzuatı