Kentsel dönüşüm projeleri kentsel yerleşim alanı içerisinde
yenileştirme, koruma, sağlamlaştırma ve sağlıklaştırma amaçları ile belli bir
müdahale programı çerçevesinde yeniden düzenlenmesi gereken alanları kapsayan,
temel olarak konut sorununu çözmeyi ve sorunlu alanların kente tekrar
kazandırılmasını hedefleyen projelerdir. Dönüşüm projeleriyle sadece yenilenmiş
konut alanları yaratılmamakta; büyük rekreasyon alanları, kent parkları, kent
meydanları, ticaret merkezleri de kente kazandırılmaktadır.
Türkiye, 1950’li yıllarda başlayan hızlı kentleşmeyle
birlikte düzensiz bir yapılaşma sürecine girmiştir. 1980’li yıllardan günümüze
kadar geçen süreçte politik ve ekonomik nedenlerden dolayı kent ihtiyaçları
karşılanamaz hale gelmiş ve yoğun gecekondu alanlarının olması, kaçak
yapılaşmanın giderek artması ile yaşanan 1999 depremi sonucunda kentsel dönüşümün
kaçınılmaz olduğu ortaya çıkmıştır. Kentlerde ortaya çıkan çarpık yapılaşma,
altyapı eksiklikleri, otopark ve yeşil alan gibi sosyal donatıların eksikliği kentsel dönüşüm projeleri ile
giderilmektedir. Kentlerde kentsel dönüşüm projelerinin hazırlanması için
kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarının belirlenmesi gerekir. Bu alanların
belirlenmesinde bazı kriterler dikkate alınmaktadır. 5393 sayılı Belediye
Kanunu’na göre bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan
edilebilmesi için; O yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde
bulunması ve en az 50.000 m2 olması şarttır.
Türkiye genelinde uygulanan kentsel dönüşüm projeleri
kapsamında seçilen kentsel dönüşüm alanları:
• Hazine arazilerinin işgali sonucunda oluşturulan gecekondu
alanları,
• Çok fazla yoğunluğa sahip kaçak apartmanlaşmanın görüldüğü
alanlar,
• Kent merkezine yakın rantı yüksek olan alanlar,
• Deprem, sel, heyelan vb. doğal afetlerden doğrudan
etkilenecek olan alanlar,
• Kent merkezindeki çöküntü alanları,
• Tarihi kentsel alanlar,
• Ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların bulunduğu alanlardır.
Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen “Afet Riski
Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” tasarısı, TBMM Genel
Kurulu'nda kabul edilerek 31.05.2012’de yasalaşmıştır. Yasa, afet riski
altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve
arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere
iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair esasları düzenlemektedir.
Yasaya göre, riskli yapıların tespiti, Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı tarafından hazırlanacak yönetmelikte belirlenen çerçevede, öncelikle
yapı malikleri veya kanuni temsilcilerince, masrafları kendilerine ait olmak
üzere, bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacaktır. Çevre
ve Şehircilik Bakanlığı, riskli yapıların tespitini süre vererek, sahiplerinden
isteyebilecektir. Tespitler, verilen sürede yaptırılmazsa, Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı veya belediyeler ile il özel idarelerince yapılacaktır. Bu tespitlere
karşı ev sahipleri, 15 gün içerisinde itiraz edebilecek. Bakanlığın talebi
üzerine Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında bulunan
yerler de dahil olmak üzere, Hazine'nin özel mülkiyetinde bulunan riskli
alanlarda ve rezerv yapı alanlarındaki gayrimenkullerden; kamu idarelerine
tahsisli olanlar, Milli Savunma Bakanlığı'nın görüşü alınıp Bakanlar Kurulu
kararıyla; kamu idarelerine tahsisli olmayanlar ilgili kamu idaresinin görüşü
alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na tahsis edilecek veya TOKİ'ye ve
belediyeye bedelsiz devredilebilecektir. Hazine dışındaki kamu idarelerin
mülkiyetinde olan gayrimenkuller de TOKİ'ye veya belediyeye bedelsiz
devredilebilecektir. Tahsis ve devir tarihinden itibaren 3 yıl içinde ve
gerekli görülen hallerde bakanlığın talebi üzerine, Maliye Bakanlığı'nca
uzatılan süre içinde amacına uygun kullanılmadığı tespit edilen gayrimenkuller,
bedelsiz olarak ve resen tapuda Hazine adına tescil edilecek veya önceki maliki
olan kamu idaresine devredilecektir.
Kentsel dönüşüm projelerinde “değer tespit komisyonu” veya
“kıymet takdir komisyonu” adı altında kurulan ya da kurumun bünyesinde bu tarz
işlemleri için önceden kurulmuş komisyonlar bulunur. Bu komisyonlar en az üç
kişiden oluşur. Ülkemizde doğrudan kentsel dönüşüm projelerinde kıymet takdir
komisyonları kurulması ile ilgili herhangi bir yasal alt yapı bulunmamaktadır.
Fakat kıymet takdir komisyonlarının kurulması ile ilgili çeşitli yasalarda
çeşitli düzenlemeler yapılmıştır. Kamulaştırma Yasası’na göre tahmini değeri
belirlemek üzere ilgili idare bünyesinde en az üç kişiden oluşan “kıymet takdir
komisyonu” kurulur. Kıymet takdir komisyonları, yasanın değerlemeye ilişkin
ilkelerini gözeterek, konuyla ilgili uzman kişi ve kuruluşlar, sanayi, ticaret
odaları ve yerel komisyoncularından bilgi alarak gayrimnkulün tahmini bedelini
belirlerler. Vergi Usûl Yasası ise emlak vergisi arsa-arazi birim değerlerinin
belirlenmesi için ‘kıymet takdir komisyonları’ oluşturulmasını öngörmektedir.
Kentsel Dönüşümde Arsa Değerlemesi
Kentsel dönüşüm projelerinde değer tespiti yapılacak
gayrimenkule ait veriler toplandıktan sonra yapılacak ilk işlem arsa değerinin
hesaplanmasıdır. Hak sahibinin konutunun bulunduğu arsanın alanı belirlenir.
Daha sonra bu alan o bölge için o yıl için belirlenmiş olan Emlak rayiç değeri
ile çarpılarak arsa değeri elde edilir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
gereği, Emlak Vergilerine esas oluşturacak olan, arsa ve arazilere ait m² birim
değerlerinin (rayiçlerinin) tespit görevi oluşturulan takdir komisyonlarına
verilmiştir. Emlak Vergisine esas teşkil edecek arsa ve arazilere ait metrekare
birim değer tespitleri (rayiçleri) dört yılda bir defa olmak üzere komisyonca
takdir işlemleri yapılarak belirlenmektedir. Kanun, arsa ve arazilerin m² birim
değer takdirinin dört yılda bir yapılmasını (Belirleme süresini 2 yıla
indirmeye veya 8 yıla çıkarmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir) hükmetmiş, arsa ve
arazilerin m² birim değerlerinin tespitini süreye bağlamıştır. Kentsel dönüşüm
projelerinde değerlemede ve bunun devamında gerçekleşen kamulaştırma
işlemlerinde yapılan değerlemelerde çoğunlukla emlak rayiç değeri kullanılır.
Piyasa rayiç değeri, emlak rayiç değerine kıyasla daha yüksek bir arsa değeri
ortaya çıkarmaktadır. Fakat uygulayıcılar tarafından bu değer
kullanılmamaktadır. Emlak rayiç değerinin kullanılması, gayrimenkullerin
değerlerinde hatalara, çoğunlukla değer tespitinin olduğundan az belirlenmesine
sebep olmaktadır.
Kentsel Dönüşümde Yapı Değerlemesi
Gayrimenkulün arsa
değeri hesaplandıktan sonra, yapı değeri hesaplanma aşamasına geçilir.
Yasalarda değerleme işlemi sırasında gerçekleştirilen tespit işlemlerinin nasıl
uygulanacağı anlatılsa da, kentsel dönüşüm projelerinde bu denli kapsamlı bir
tespit işlemi gerçekleştirilmemektedir. İhaleyi alan şirket tarafından
oluşturulan bir ekip gerekli izin belgeleriyle gayrimenkulün incelemesi
işlemini gerçekleştirilir. Bu inceleme sırasında binanın dışından ölçüm
gerçekleştirilir. Binanın içinde ayrıntılı bir ölçüm gerçekleştirilmez.
Bağımsız bölüm, eklenti bütünleyici parça sayısı i şlenir. Tespit yapılırken
vatandaşın mal varlığı olan gayrimenkul sayılabilecek arsa, bina, istinat
duvarı, kuyu varsa meyve ağaçlarının tek tek tespiti gerçekleştirilir. Elde
edilen tüm veriler, oluşturulan veri dosyasında ilgili yerlerine işlenerek
kıymet takdir komisyonuna sunulur.
Yapı değeri hesaplanırken uygulanan yöntem; binanın yeniden
yapım maliyetinin hesaplanmasıdır. Yapı değeri hesaplanırken Çevre ve
Şehircilik Bakanlığının her yıl güncellediği Yapı Yaklaşık Birim Maliyetler
Tablosundaki konu gayrimenkulün yapısının oluşum özelliklerine karşılık gelen
birim maliyet bedelleri kullanılır. Bu tablo binaların maliyet bedellerini,
binaların çok çeşitli özelliklerini göz önünde bulundurarak ayrıntılı şekilde
sınıflandırmıştır. Yapısı incelenen binaya karşılık gelen birim değeri ile
binanın inşaat alanı çarpılarak yapı değeri hesaplanır.
Değerleme yöntemi olarak seçilen maliyet yönteminin son aşaması,
yıpranma değerinin hesabıdır. Bu yıpranma değeri binanın yeniden yapım
maliyetinden çıkarılır. Yıpranma değeri hesaplanırken çevresel ve işlevsel
yıpranmadan söz edilmez. Sadece fiziksel yıpranma değeri belirlenir. Fiziksel
yıpranma hesaplanırken bir oran kullanılır, oran yapının yaşına ve türüne göre
farklılıklar gösterir. Yapı türlerine ve yaşlarına göre yıpranma oranları
2.12.1982 tarihli 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Aşınma Paylarına
İlişkin Oranları Gösteren Cetvelde ayrıntılı bir şekilde sunulmuştur. Bu oran
binanın yeniden yapım maliyet bedeliyle çarpılarak yıpranma değeri elde edilir.
Bütün bu işlemler yapıldıktan sonra elde edilen veriler oluşturulan Hak
Sahipliği Değerlendirme Formu yani bir nevi kimlik kartına doldurulur. Gayrimenkulün
arsa değeri yapı değeriyle toplanır ve yıpranma miktarı da bu toplamdan
düşülür. Böylece gayrimenkulün değeri tespit edilmiş olur.
Kaynak: Anadolu Üniversitesi Emlak Değerleme ve Finans Yayımı
Yorumlar
Yorum Gönder