Kentsel Dönüşümle İlgili Merak Edilenler

1-)6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un Temel Amacı Nedir?

 

Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak, Ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak maksadıyla çıkarılmıştır. Afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması ve şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi hedeflenmiştir.

 

2-)Birinci Derece Deprem Bölgesinde Olmayan Binalar Veya Eski Binalar, Kanundan Faydalanabilecek Mi?

 

Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.

 

3-)Dönüşüm Uygulamaları İle İlgili Olarak Dava Açma Hakkı Var Mı?

 

Kanun uyarınca yapılan idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, idari yargıda dava açılabilir.

 

4-)Riskli Binalar Nasıl Tespit Edilecek?

 

Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.

 

5-)Risk Tespiti Yaptırmak Zorunlu Mu?

 

Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

 

6-)Eski Ve Yıpranmış Durumda Olan Binalar İçin De Risk Tespit Yapılacak Mı?

 

Kanun hükümlerinden faydalanılabilmesi için malikler tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır.

 

7-)Binanın Risk Tespitini Yaptırabilmek İçin Maliklerin 2/3 Çoğunluğu Gerekli Midir?

 

Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir

 

8-)Risk Tespiti Yaptırmak İsteyen Bir Malike Diğer Maliklerin Engel Olması Halinde Ne Yapılacak?

 

Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır.

 

9-)Riskli Yapının Tespit Masrafları Ve Yıkım Masraflarını Kim Ödeyecek?

 

Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

 

10-)Risk Tespitinin Maliyeti Ne Kadardır?

 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığın birimlerince yapılacak risk tespitinde kullanılacak fiyatlar

aşağıda gösterilmiştir.

Bina Büyüklüğü Sabit Fiyat M2 Birim Fiyatı

500 m2’ye kadar - 2.25 TL

 

500 ile 1.000 m2 arası 1.125,00 TL 1,75 TL

 

1.000 m2’den büyük 2.000,00 TL 1,00 TL

 

Örnek 1: 400 m2 bir bina için: 400x2.25=900,00 TL

 

Örnek 2: 750 m2 bir bina için: 1.125,00 + (750-500) x 1.75= 1.562,50 TL

 

Örnek 3: 1.500 m2 bir bina için: 2.000,00+ (1500-1000) x 1,00=2.500,00 TL

 

11-)Riskli Bina Tespitine İtiraz Edebilir Mi?

 

Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde,    Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

 

12-)Riskli Bina Tespitine Yapılan İtirazları Kim İnceleyecek?

 

Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceleyecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.

 

13-)Riskli Yapılarda Elektrik, Su Ve Doğal Gazın Kesilmesi Vatandaşı Mağdur Etmeyecek Mi?

 

Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, vatandaşın hayat hakkının gözetilmesi söz konusudur.

 

YIKIM SÜRECİ

 

14-)Riskli Binanın Yıktırılması Süreci Nasıl İşleyecek?

 

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

 

15-)Riskli Binanın Yıktırılması İçin Maliklerce Bir Karar Alınması Gerekir Mi?

 

Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

 

16-)Riskli Binayı Tahliye Etmeyen Malikler Veya Kiracılar Hakkında Ne Yapılabilir?

Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir.

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

 

17-)Riskli Bina Üzerinde İpotek Var İse Bina Yıktırılabilir Mi Ve İpoteğin Durumu Ne Olur?

Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

 

ANLAŞMA SÜRECİ

18-)Riskli Binanın Yıkılmasından Sonra Malikler Nasıl Anlaşacak?

 

Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.

 

19-)Kanunda Geçen 2/3 Çoğunluk Maliklerin Sayısının 2/3 Çoğunluğu Mudur?

 

Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

 

20-)2/3’lik Çoğunluk İle Alınan Karara Katılmayanların Hisseleri Ne Olacak?

 

2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.

 

21-)Yapılacak Uygulamalar Konusunda 2/3’lik Çoğunluk Sağlanamaz İse Ne Olacak?

 

Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir

 

MALİ HAKLAR

 

22-)Kanun Kapsamında Yapılacak Yardım Ve Destekler Nelerdir?

 

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılacak ya da bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır.

Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.

 

23-)Kira Veya Faiz Desteğinden Kimler Faydalanabilir?

 

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir.

 

24-)Kira Veya Faiz Desteğinden Faydalanmanın Şartı Nedir?

 

Kanunda belirtilen yardım ve desteklerden faydalanabilmenin şartı riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir.

 

25-)Kira Veya Faiz Desteği Almak İçin Maliklerin 2/3 Çoğunluk İle Anlaşması Şart Mıdır?

 

Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

 

26-)Malikler Kira Yardımı İçin Hangi Evraklarla Nereye Başvuracak?

 

Riskli binadaki malikler;

• Bağımsız bölümü gösterir tapu belgesi,

• Arsa paylı tapular için, nüfus müdürlüğünden alınan adrese dayalı nüfus

kayıt örneği veya üzerine kayıtlı olan son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz

veya telefon faturalarından birisi,

• Nüfus cüzdanı fotokopisi,

• Riskli bina tespit raporu inceleme formu,

• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı

nüfus kayıt örneği,

ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuracaktır.

 

27-)Kiracılar Kanun Hükümlerinden Faydalanabilecek Mi?

 

Kanun kapsamında kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılabilir.

Kiracıların konut satın almak istemeleri halinde Bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan alınacak kredilere faiz desteği verilebilecektir.

 

28-)Kiracı Veya Sınırlı Ayni Hak Sahipleri Kira Yardımı İçin Hangi Evraklarla Nereye Başvuracak?

 

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler;

• Nüfus cüzdanı fotokopisi,

• Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi üzerine kayıtlı su, elektrik, telefon,

doğalgaz faturalardan birisi veya riskli binada oturduğunu gösteren nüfus

müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği,

• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı

nüfus kayıt örneği,

ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvuracaktır.

 

29-)Kiracı Veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olarak İşyeri İşletenler Kira Yardımı İçin Hangi Evraklarla Nereye Başvuracak?

 

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak işyeri işletenler;

• Nüfus cüzdanı fotokopisi,

• Kiracı veya sınırlı aynı hak sahibine ait vergi levhası,

• İşyerinin tahliye edildiğine dair güncel vergi levhası,

ile İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvuracaktır.

 

30-)Malikler İçin Kaç Ay Ve Ne Kadar Kira Yardımı Yapılacak?

 

Malikler için 2013 yılında ödenecek kira yardımı miktarı aşağıdaki

tabloda gösterilmiştir

İl Nüfusu Kira Miktarı

300.000’e kadar 455,00 TL

 

300.000 - 500.000 arası 515,00 TL

 

500.000 - 750.000 arası 575,00 TL

 

750.000 – 2.000.000 arası 635,00 TL

 

2.000.000 – 4.000.000 arası 690,00 TL

 

4.000.000’dan fazla 735,00 TL

Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenecektir. Kira yardımının süresi azami 18 aydır.

 

31-)Kiracılara Kaç Ay Ve Ne Kadar Kira Yardımı Yapılacak?

 

Kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılır. Kiracılara 2013 yılında defaten ödenecek kira yardımı miktarı aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

 

İl Nüfusu Kira Miktarı

300.000’e kadar 910,00 TL

300.000 - 500.000 arası 1.030,00 TL

500.000 - 750.000 arası 1.150,00 TL

750.000 – 2.000.000 arası 1.270,00 TL

2.000.000 – 4.000.000 arası 1.380,00 TL

4.000.000’dan fazla 1.470,00 TL

32-)Bağımsız Bölümü Hisseli Olan Malikler Konut Kredisi Veya Kira Yardımı Talebinde Bulunabilirler Mi?

 

Evet, bulunabilirler, ancak kredi veya kira yardımından hisseleri oranında faydalanırlar

 

33-)6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Kullandırılacak Krediler Sadece Bankalardan Mı Temin Edilir? Katılım Bankalarından Da Fon Kullanılabilir Mi?

 

6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere sağlanacak faiz desteğine ilişkin;

Kararda geçen “Banka” ifadesi Bakanlık ile protokol imzalaması kaydıyla kredi sağlayacak mevduat ve katılım bankalarını,

“Faiz” ibareleri de katılım bankaları tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanacak fonlar için kâr payını ifade eder.

 

34-)Kanun Kapsamında Hangi Bankalardan Kredi Alınabilir?

 

Kanun kapsamında protokol yapılmış bankaların listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde ve www.kentseldonusum.gov.tr adresinde yayınlanmaktadır.

 

35-)Riskli Binadaki Malikler Aynı Bankadan Kredi Kullanmak Zorunda Mı?

 

Riskli binadaki maliklerin hepsinin aynı bankadan kredi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Malikler kredi için Bakanlığımız ile protokol imzalayan bankalardan istediklerine başvurabilirler. Ancak, malikler münferit olarak konut edinmek yerine, birlikte yeni bir bina yaptırmak istiyorlar ise aynı bankadan kredi kullanmaları gerekecektir.

 

 

36-)Faiz Desteği Kredi Bitimine Kadar Devam Edecek Mi?

Faiz desteği, kredi süresince devam edecektir. Ancak, hak sahipleri tarafından geri ödemesi yapılmayan krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulacaktır.

 

37-)Konut İçin Bankalardan Ne Kadar Ve Kaç Yıl Vadeli Kredi Kullanılabilir?

 

Bağımsız bölüm başına en fazla 100.000 TL kredi kullanılabilir. Kredi geri ödemeleri, 2 yıl anapara geri ödemesiz ve 10 yıl vadeli olarak gerçekleşecektir

 

38-)İşyeri İçin Bankalardan Ne Kadar Ve Kaç Yıl Vadeli Kredi Kullanılabilir?

 

Bağımsız bölüm başına en fazla 100.000 TL kredi kullanılabilir. Kredi geri ödemeleri, 2 yıl anapara geri ödemesiz ve 7 yıl vadeli olarak gerçekleşecektir

39-)Birden Fazla Konutu Veya İşyeri Olanlar Ne Kadar Kredi Kullanabilir?

 

Birden fazla konutu veya işyeri olanlar adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 500.000 TL’yi geçemez.

 

40-)Riskli Konutu Yıktıktan Sonra Yeni Konutu Kendi İmkanları İle Yapmak İsteyenler İçin Kredi Dışında Başka Kolaylıklar Var Mı?

 

6306 sayılı Kanun uyarınca, yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaftır. Ayrıca kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralardan da banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz

 

RİSKLİ ALANLAR

 

41-)Riskli Alanlar Nasıl Belirlenir?

 

Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır.

Riskli alanlar Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenir.

Bakanlar Kurulu Kararı alınabilmesi için hazırlanacak teknik raporun Bakanlığımızca uygun görülmesi ve Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünün alınması gerekmektedir. 

42-)Kimler Riskli Alan Teklifinde Bulunulabilir?

 

Riskli alanlar Bakanlık, TOKİ veya Belediyeler tarafından belirlenebileceği gibi, yaşadığı yerin riskli olduğunu düşünen vatandaşlarımız da Bakanlığımıza riskli alan teklifinde bulunabilir.

 

43-)Riskli Alan İçindeki Binaların Ayrıca Risk Tespiti Yapılacak Mı?

 

Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur.

 

44-)Riskli Alanlardaki Konutları Yıkılanlar Başka Yerlere Mi Nakledilecek?

 

Kanun kapsamında yapılacak dönüşümde öncelikli hedef “yerinde dönüşüm”ü sağlamaktır. Ancak, teknik zorunluluklardan dolayı yerinde dönüşüm mümkün olmaz ise rezerv yapı alanları değerlendirilecektir.

 

45-)Riskli Alan İçerisinde Kalan Risksiz Binaların Durumu Ne Olacak?

 

Riskli alanda risksiz bina bulunması hâlinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir.

 

46-)Riskli Alanda Başlamış İnşaatlar Devam Edecek Mi Ve Yeni Ruhsat Verilecek Mi?

 

Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince, her türlü imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurabilecektir.

 

47-)Riskli Alan İçerisinde Kalan Binalar 60 Gün İçerisinde Yıkılacak Mı?

 

Riskli alan ilanından sonra öncelikle alanın mevcut durumu tespit edilecek, hak sahiplikleri belirlenecek, hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek ve tahliye ve yıkım işlemleri bu süreçlerden sonra başlayacaktır

 

48-)Riskli Alanda Kira Yardımı İçin Nereye Başvurulacak?

 

Riskli alandaki malikler, kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri kira yardımı için, riskli alan için Bakanlığımıza veya yetkilendirilen İdareye başvuru yapacaktır. Bu alanlarda yapılacak kira yardımı bedeli proje bazında belirlenecektir.

 

49-)Riskli Alanda Vatandaş Kendisi Veya Müteahhit Aracılığı İle Konutunu Yapmak İsterse Yine Harçlardan Muaf Olacak Mı?

 

Riskli alanlarda, Bakanlık, İdare veya TOKİ’nce değil de, vatandaşlarca veya müteahhitlerce uygulamada bulunulması halinde, bu alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ve yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınacaktır.

 

50-)Kanun’un Uygulanması İle İlgili Olarak Nereden Bilgi Alınabilir?

 

Kanun’un uygulanması ile ilgili en doğru bilgiler; Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri ile

Alo 181 hattından alınabilir.

Kaynak: http://izmir.csb.gov.tr