Hikmet Kanat İzmir'de Emlak Almak veya Satmak İsteyenler İçin Rehber

 Gayrimenkul değerlemesi, bir gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek için yapılan bir işlemdir. Fiyat analizi ise, bir gayrimenkulün piyasadaki arz ve talep koşullarına göre fiyatlandırılması için kullanılan bir yöntemdir. Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi, gayrimenkul alım satımında çok önemli rol oynar. Bu yazıda, bu iki kavramın neden önemli olduğunu ve nasıl yapılması gerektiğini anlatacağım. Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi neden önemli? Gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi, gayrimenkul alım satımında hem alıcılar hem de satıcılar için önemlidir. Alıcılar için, gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi, piyasa koşullarına uygun bir fiyat ödeyip ödemediklerini anlamalarını sağlar. Ayrıca, gayrimenkulün gelecekteki değer artışı veya azalışı potansiyelini de gösterir. Satıcılar için ise, gayrimenkul değerlemesi ve fiyat analizi, gayrimenkulün gerçek değerini ortaya çıkarır ve piyasada rekabet edebilecek bir fiyat belirlemelerine yardımcı olur. Ayrıca, gayrimen...

Gayrimenkul değerleme, bir gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesi için yapılan bir işlemdir. Gayrimenkul değerleme işlemi, resmi bir şekilde yapılması isteniyorsa, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri ve uzmanları tarafından yapılır. Satışa çıkmadan önce gayrimenkulün değeri öğrenmek ve bölge piyasa fiyatları analizleri için profesyonel gayrimenkul danışmanlarından da destek alabilirsiniz. Bölgesine hakim profesyonel bir emlak danışmanı bölgenin ortalama metrekare fiyatlarını ve ortalama daire fiyatlarını bilgisine sahiptir. Gayrimenkul değerleme işlemi, gayrimenkulün satışı, kiralama, kredi, ipotek, sigorta, kamulaştırma gibi durumlarda gereklidir. Gayrimenkul değerlemenin birden fazla yöntemi vardır. Emlak ve emlak yönetimi mezunu  gayrimenkul danışmanı bu yöntemlerden en uygununu uygulayarak mülkün fiyatını bulabilir.  Gayrimenkul değerleme işlemi nasıl yapılır?  Gayrimenkul değerleme işlemi için birden fazla yöntem ku...

Arsa değerlemesi sadece arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir. Yola cephesi geniş olan arsalar, ana yollara, ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsalar, köşe parseller, çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede bulunan arsalar daha değerli kabul edilir. Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın değerini etkiler. Genel olarak arsaların değerlemesinde aşağıdaki faktörler göz önünde bulundurulur:  İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,  Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,  Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,  Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,  İmar planındaki durumu,  Bina ve inşaat sahası büyükl...

Tarımsal değerlemede, tarımın doğal yapısından ve tarım işletmelerinin kayıt tutmama özelliğinden dolayı veri toplama önemli bir sorun teşkil etmektedir. Değer biçmeye konu olan malların faydalı olmalarının yanı sıra kıt olmaları da değer sahibi olmalarına etkendir. Sürekli bir piyasası olmaması ve homojen bir yapıya sahip olmaması gibi faktörler; tarım işletmesi, arazi gibi kırsal gayrimenkullerin değerlemesinde genel gayrimenkul değerlemesi işlemlerine kıyasla farklı bir yapının oluşmasına neden olmaktadır.  Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;  Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,  Ekolojik ve çevresel konular,  Konu tarımsal bölgenin özelliği,  Uzun vadeli devlet politikaları,  Toprağın verimliliği,  Ürün piyasası,  Yeraltı suyu rezervleri,  Sübvansiyonlar.  Üzerinde tarımsal üretim yapılan gayrimenkul tarım arazisi sayılır. Tarım arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarı...

Kentsel dönüşüm projeleri kentsel yerleşim alanı içerisinde yenileştirme, koruma, sağlamlaştırma ve sağlıklaştırma amaçları ile belli bir müdahale programı çerçevesinde yeniden düzenlenmesi gereken alanları kapsayan, temel olarak konut sorununu çözmeyi ve sorunlu alanların kente tekrar kazandırılmasını hedefleyen projelerdir. Dönüşüm projeleriyle sadece yenilenmiş konut alanları yaratılmamakta; büyük rekreasyon alanları, kent parkları, kent meydanları, ticaret merkezleri de kente kazandırılmaktadır. Türkiye, 1950’li yıllarda başlayan hızlı kentleşmeyle birlikte düzensiz bir yapılaşma sürecine girmiştir. 1980’li yıllardan günümüze kadar geçen süreçte politik ve ekonomik nedenlerden dolayı kent ihtiyaçları karşılanamaz hale gelmiş ve yoğun gecekondu alanlarının olması, kaçak yapılaşmanın giderek artması ile yaşanan 1999 depremi sonucunda kentsel dönüşümün kaçınılmaz olduğu ortaya çıkmıştır. Kentlerde ortaya çıkan çarpık yapılaşma, altyapı eksiklikleri, otopark ve yeşil alan gibi sosy...

Bu yöntem ülkemizde sıklıkla kullanılan bir yöntemdir.Benzer özelliklere sahip mülkler incelenerek bu mülklerin değerlemesi yapılır.Bu yöntemde dikkat edilecek hususlar ise şöyledir: Değerlemesi yapılacak mülke benzeyen ve yakın zamanda satış listesine girmiş, satılmış , teklif verilmiş veya kaporası alınmış mülklerin karşılaştırılmasıdır.Diğer husus ise karşılaştırma yapılacak ölçütün uygun seçimidir. Emsal Karşılaştırma yöntemlerinin kullanıldığı alanlan şöyledir: Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır. Gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde genellikle bu yöntem kullanılır. Mal sahibi tarafından kullanılan ticari mülkler için en uygun yaklaşımdır. Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önünde bulundurulmalıdır.   Emsal Değeri karşılaştırılması yönteminde ka...

Mülkün yeniden inşaası veya yerine yapılacak inşaatın maliyetleriyle karşılaştırılarak değerin belirlenmesi esasına dayanır.Maliyet tahmini yapıldıktan sonra toplam maliyetten amortisman çıkarılır, arazi değer tahmini eklenir ve son değer tespiti yapılır. Maliyet Yönteminin kullanım alanları şöyledir: Piyasada sık sık alım satımı yapılmayan mülkler Özel kullanımı olan yapılar Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmayan mülkler  Sıradışı bir mülk olduğunda Söz konusu mülk gelir getirmiyorsa Yarım kalmış veya proje aşamasındaki değerleme çalışmalarında    Fizibilite çalışmalarında Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğinde Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda Emsal satış bilgisi yetersizse Gelir kapitalizasyonu yöntemi tam uygulanamıyorsa veya net değer sağlamıyorsa Maliyet Yönteminde karşılaşılan zorlular ise şöyledir: Profesyonel uzman görüşü gerektirir. Eski binalarda tam uygulanamaz Pazar değerini tam göstermez Bu yön...

Gelir Kapitalizasyonu yöntemi, bir gayrimenkulün değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında Bugünkü Değer olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar.Bu yaklaşıma göre bir gayrimenkulün değeri 3 temel özelliğin fonksiyonu olarak belirlenir. 1) Menkulün getireceği gelir akış miktarı 2) Bu gelirin hangi zamanlarda gerçekleşeceği 3) Bu gelir akışına paralel oluşması beklenen belirsizlerin kaynakları Bu yaklaşımın temel öğesi beklenti olup, mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasında ki ilişkiyi yansıtır.Gelir kapitalizasyonu yönteminin kullanım alanları şöyle sıralanabilir: Gelir getiren mülkler ve gelir getirmesi beklenen mülkler için Diğer maliyet ve satışların karşılaştırılmasını desteklemek veya kontrol etmek için Yatırımcıların beklentilerini gözleyebilmek için kullanılabilirler  Gelir kapitalizasyonu yönteminde 2 türlü hesaplama yapılablir: Yatırım Bandı: Borç ve özkaynak bileşenlerinin getiri beklentis...

Bir gayrimenkulün fiyatı, mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydaların günümüz koşullarında  "Bugünkü Değer" olarak hesaplanmasına eşittir. Gayrimenkulün değeri, birçok özelliğinin beklenen/tahmin edilen faydaları ile doğru orantılıdır. Bireyler hedonik özelliklerin bir araya gelmesinden oluşan fiyatı ile bu sebeple öderler. Piyasada ki alım/satım işlemleri sonucu fiyat ortaya çıkar. Satışın gerçekleşmediği durumlarda belirlenen değer sorgulanır. Bir varlık, ancak bireylerin satışın gerçekleşmesine gösterdikleri eğilimi durumunda değer kazanır. Fiyatlar, piyasada koşullarının denge durumuna yani arz ve talebin dengeye gelme durumuna göre eğitimli olma özelliğin de olsa da bu uzun süreç aldığından piyasalar normal koşullarda denge durumunda değildir. Gayrimenkul değerleme konusunda sık olarak Hedonik Fiyatlama terimi kullanılır. Kısaca Hedonik Fiyatlama; konutun farklı özellikleri bir araya  gelmesinden oluşan bileşik mal olduğu varsayımına bağlı olarak konut değerinin ko...

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri İngiltere’de 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered Surveyors-RCIS”dır. Yaklaşık 50 ulusal birliğin ve derneğin bağlı olduğu ve 120 ülkeden 110.000 üyesi bulunan RCIS, değerleme konusunda standartlar oluşturma amacı ile “Red Book-Appraisal and Valuation Manual” isminde bir el kitabı yayınlamıştır. Benzer amaçlarla, uluslar arası standartların belirlenmesi doğrultusunda 1981 yılında Birleşmiş Milletler (BM) tarafından da tanınan “International Valuation Standards Committee-IVSC” kurulmuş ve değerleme sürecine ilişkin koşullar “White Book” ta tanımlanmıştır. Ülkemizde gayrimenkul değerleme sürecine ilişkin standartları oluşturma ve değerleme uzmanlarının nasıl belirleneceği konusu ise dünya örnekleri ile karşılaştırıldığında oldukça yenidir. Gerek finans sektöründe yaşanan gelişmeler gerekse AB uyum süreci çerçevesinde beliren ihtiyaçlara cevap verebilmek amacı ...