Tarımsal Gayrimenkullerin Değerlenmesi

Tarımsal değerlemede, tarımın doğal yapısından ve tarım işletmelerinin kayıt tutmama özelliğinden dolayı veri toplama önemli bir sorun teşkil etmektedir. Değer biçmeye konu olan malların faydalı olmalarının yanı sıra kıt olmaları da değer sahibi olmalarına etkendir. Sürekli bir piyasası olmaması ve homojen bir yapıya sahip olmaması gibi faktörler; tarım işletmesi, arazi gibi kırsal gayrimenkullerin değerlemesinde genel gayrimenkul değerlemesi işlemlerine kıyasla farklı bir yapının oluşmasına neden olmaktadır.

 Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;

•  Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,
•  Ekolojik ve çevresel konular,
•  Konu tarımsal bölgenin özelliği,
•  Uzun vadeli devlet politikaları,
•  Toprağın verimliliği,
•  Ürün piyasası,
•  Yeraltı suyu rezervleri,
•  Sübvansiyonlar. 

Üzerinde tarımsal üretim yapılan gayrimenkul tarım arazisi sayılır. Tarım arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarım arazisinin değeri iki açıdan hesaplanmalıdır:

  Birincisi arazinin yıllık tarımsal getirisidir. Arazinin bulunduğu yöreye göre tarımsal getirisi ve ürün çeşidi araştırılmalıdır. Yıllık ekonomik getirisi hesaplanmalıdır. İkincisi arazinin ileride kazanabileceği değerdir. Arazinin ne amaçla alınmak istendiği önemlidir. Arazinin özellikleri de değerini etkiler, benzer niteliklere sahip başka bir arazi yoksa arazinin fiyatı yükselebilir. Bütün arazilerin engebeli olduğu yörelerde düz bir arazi kıymetli olabilir. Bütün arazilerin düz olduğu bir yerde bir tepe kıymetli olabilir. Arazinin yola cephesi, hatta yola yakınlığı, büyüklüğü, sulanabilir olması, yerleşim yerlerine uzaklığı değerini etkiler.

Arazinin ileride kazanabileceği değeri doğru tahmin edebilmek gerekir. İleride imar planına alınma ihtimali, yanında yol veya sulama kanalı açılma ihtimali, gerek üzerine ve gerekse çevresine ileride yapılabilecek büyük tesisler, yatırımlar, fabrika ve benzerleri arazinin değerini etkiler.  Kırsal, tarımsal veya kaynak arazilerinin değerlemesinde araştırılması gereken özellikler şunlardır;

• Toprak: Uygun ürün cinsi ve beklenen üretimi belirleyecek toprak araştırması.

• Su hakları, drenaj ve sulama: Yeterli drenaj ve su temininin uzun dönemdeki güvenirliliği ve maliyeti incelenmelidir. Sulanan arazilerin değerlemesi için, su haklarının araziye mi bağlı olduğu yoksa araziden ayrı devredilebilir mi olduğunun bilinmesi gereklidir. Eğer su hakları araziyle devredilemiyorsa, kırsal gayrimenkulün değeri önemli ölçüde düşebilir ve en etkin ve verimli kullanımı azalabilir.

• İklim: Genel iklim şartları ve ürün yetiştirme mevsimleri üretimi ve dolayısıyla arazi değerini etkiler. • Potansiyel ürünler: Bir tarım arazisinde yetiştirilen ürünler sadece iklim, toprak ve sulama ile değil aynı zamanda işgücünün mevcudiyeti, ulaşım ve ürünleri yapan, taşıyan ve satan pazarlara erişimle ilgilidir.

• Çevresel kontroller: Ürün yetiştirme düzenleri, ot, böcek ilaçları, gübreler, hava ve su kirliliği ve doğal hayatı koruma yönetmeliklerinden etkilenir.

• Maden hakları: Bir arazi üzerindeki kıymetli madenler, petrol ve gaz, kum ve çakıl, inşaat taşı, kil tabakaları veya değerli taşlar gibi ocakların mevcudiyeti değerini etkileyebilir,

sözkonusu gayrimenkulün yüzeyi veya altındaki tüm madenleri yasal çıkarma hakkı arazinin mülkiyeti kadar önemlidir.

• Diğer hususlar: Doğal hayat ortamlarının konumu, yerleşim yerlerine uzaklık ve eğlence amaçlı arazi kullanımları için potansiyel, tarım arazilerinin değerlemesinde dikkate alınacak diğer hususlar arasındadır. Tarım arazilerine uygulanan vergi indirimleri gibi özel vergi koşulları da incelenmelidir.

Tarımsal arazi değerinin takdiri, arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumu dikkate alınarak yapılır. Değerlemede, arazi üzerinde bulunan bina dışındaki tarımsal tesisler, dikili şeyler, kaynaklar ve gölcükler de dikkate alınır. Arazinin kullanımı çevre koşullarına göre de incelenir. Çevresel hususlar; yerel iklim, yeterli suyun mevcudiyeti, drenaj düzeni, havanın kalitesi, doğal ortamların mevcudiyeti, deprem faylarının konumu, heyelan veya çığ bölgeleri ile dereler, bataklık alanlar, nehirler, göller ve okyanuslara yakınlık olarak ifade edilebilir. Kırsal gayrimenkullerin değerlemesi genelde, tarımsal alanın herhangi bir çiftçi tarafından işlendiğinde getireceği verime göre yapılır. Tarımsal işletme değerini etkileyen faktörler şunlardır:

• Tarımsal işletmenin fiziksel konumu
• Tarımsal işletmenin sosyo-ekonomik yapısı
• Toprağın verimliliği
• İşletmenin yapı-altyapı varlıkları
• Arazinin geometrik şekli 

Tarım arazilerinin değerlemesinde gelir yönteminin uygulanması yasal zorunluluktur. Bu yönteme göre arazileri değerleyebilmek için söz konusu arazinin yıllık ortalama net geliri kapitalizasyon oranına bölünür. Arazi gelirinin ve yörede geçerli olan kapitalizasyon oranının gerçekçi bir şekilde tespit edilmesi gerekmektedir. Yıllık gelir değeri, ortalama randıman ve mahsulün ortalama satış fiyatı ölçülerine göre her tarım biriminden bir yılda elde edileceği hesaplanan mahsul değerinin, mevcut tarım birimi sayıları ile çarpılması suretiyle bulunacak değerdir. Yıllık gelir değerinin hesaplanmasında, Vergi Usul Kanununda yer alan zirai kazanç ölçüleri ve bunların tespiti hakkındaki hükümlere göre yapılmış olan takdir ve tespitler esas alınır. Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre bulunan yıllık istihsal değerinin 5 katı, arazinin normal alım satım bedeli olarak kabul olunur.

Tarım Arazilerinin Değerlemesi

Kamulaştırma Yasası, “arazilerin kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir” şeklindeki düzenleme ile arazilerde net gelir esasına göre değerlenme yapılacağını hükme bağlamıştır. Yargıtay’a göre “arazinin rantı (net geliri) ile o arazinin satış değeri (çıplak değer) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı nitelik ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Bu oranlar %3-15 arasında değişmektedir.”

 Değer tespitinde bulunulurken ilk olarak, tarımsal alanlardan elde edilen yıllık ortalama net gelirler görüşülür ve piyasa araştırması ile tespit edilir. Sonra bu arazilerin piyasa fiyatları, piyasa araştırmaları ile tapuların incelenmesiyle belirlenir. Yıllık ortalama net gelirin ortalama piyasa fiyatı, kapitalizasyon oranını verir. Kapitalizasyon oranının kamulaştırılan alandaki gerçek piyasa fiyatlarına dayalı olması nedeniyle bu oran, kamulaştırılacak tarım arazilerinin tam ikame bedelini vermektedir. Tarımsal arazinin kıymet takdiri kamulaştırılacak arazinin net gelirinin kapitalizasyonuna dayanmaktadır. Bu yöntem ile net gelirin belirlenmesi sırasında aşağıdaki adımlar izlenmektedir. 

• Bilgi Toplanması: Bunun için, gayrimenkulün yerinde arazi çalışmaları yapılarak, toprak yapısı, ürün deseni, topografya, iklim, yerleşim yerlerine uzaklık, kuru tarım ya da sulu tarım yapılması gibi arazilerin kamulastırma bedellerini etkileyebilecek özellikler belirlenir. Bu aşamada aynı zamanda üretim miktarları ve birim bedeller ile ilgili yerel kurulusların (Tarım Birlikleri, Şeker Fabrikaları, Toprak Mahsulleri Ofisi, İlçe Tarım Müdürlügü vb.) yazılı görüşlerinden de yararlanılabilir.

• Yıllık Net Gelirin Hesaplanması: Kıymet takdiri yapılacak olan arazideki mevcut münavebe sistemine göre ürünlerin verimleri, ait oldugu yılın fiyatları ile çarpılarak brüt üretim değeri bulunur. Daha sonra, tüm giderler (yıllık işletme masrafları + % 10 bilinmeyen masraflar + % 3 idarecilik payı + zirai sermaye faizi karsılığı) brüt üretim değerinden çıkarılarak net gelir bulunur. Hesaplanan bu net gelir daha sonra münavebe sistemindeki ürün sayısına bölünerek yıllık net gelir hesaplanır. Arazide ekilen ürünlerin net geliri hesaplanırken resmi verilere göre dekara verim fiyat ve üretim masrafları dikkate alınır.

• Çıplak Arazi Bedelinin Belirlenmesi: Yıllık net gelir kapitalizasyon faiz oranına bölünerek çıplak arazi bedeli hesaplanır. Münferit mütemmim cüzlerin bedelleri (yapılar, kuyular, ağaçlar, çitler v.b.) ayrıca belirlenerek çıplak arazi bedeline eklenir.

Meyve Bahçelerinin Değerlemesi

Meyve bahçelerinin kıymet takdiri için de gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmaktadır. Söz konusu olan bir bahçe olduğunda, üretim ve giderler tüm yıllar için hesaplanır ve kıyaslanır. Faiz oranıyla birlikte, bahçenin ekonomik ömrünün sonuna kadar olan gelir-gider hesapları toplanır ve bulunan bu sayı kapitalizayon oranına bölünerek çıplak arazi bedeli bulunur. Daha sonra, toplam arazi bedeli eski bedel yöntemi kullanılarak ya da ileriki bedel yöntemi kullanılarak bulunur. Eğer arazi yerine birkaç ağaç bedeli belirlenecek ise toplam arazi bedelinden çıplak arazi bedeli çıkartılarak ağaçların bedeli bulunur. Bulunan değer ağaç sayısına bölünerek tek ağacın bedeli belirlenir. Eğer meyve bahçesi fidanlık halinde ise maliyet yöntemi kullanılması önerilir. Bazı durumlarda değişse de, bu fidanlık süresi yaklaşık 5 yıl sürmektedir. Arazi sahibi fidanlık kurarak, arazisinden başka türlü gelir getirme şansını engellemiş olur. Dolayısıyla, bu kayıp bir maliyet olarak kabul edilir. Sulu arazideki kira bedeli masraflara eklenerek maliyet bulunur. Daha sonra, reel faiz oranı kullanılarak, günümüze getirilir ve ağaçların kamulaştırma bedeli bulunur. Gayrimenkulün tamamı kapama bahçe ise başkaca hesap şekli yapmadan doğrudan o ağaçların ürünlerinin gelirine göre hesap yapılmalıdır. Eğer gayrimenkulün bahçe niteliğine göre hesap yapılacaksa, gayrimenkulün meyve ağaçları ile tamamen örtülü olması gerekir. Tek cins meyve olması da şart degildir. Örneğin elma, erik, armut, şeftali gibi değişik cins ve türde ağaçlar olabilir. Meyvesiz ağaçlar da bulunabilir. Bu durumda her ağacın kapladığı yüzölçümü zemin değeri ayrı ayrı bulunarak değer tespiti yapılamaz. Tüm meyve ürünlerinin getireceği net gelir toplamı ele alınarak değer biçilir. Zeytinlikler için de durum böyledir. Eger zeytin ürününe göre hesaplama yapılmışsa, artık ayrıca ağaç bedeli hesaplanarak kamulaştırma bedeline eklenemez.

 Meyvesiz Ağaçların Değerlemesi

Kamulaştırılacak meyvesiz ağaçlar, meyvesi olmayan ve ticari amaçlar (yapı malzemesi ya da yakıt) için kullanılan kavak, kızıl ağaç türü orman dışı kabul edilen ağaçlardır. Meyvesiz ağaçların çıplak arazi bedelleri gelir kapitalizasyonu ile hesaplanır. Bunun için, işletme süresini de göz önüne alarak, ağaç sayıları, işçilerin günlük yevmiyeleri, gübre ve tarım ilacı fiyatları ve arazinin diğer gelir-giderleri incelenmelidir. Reel faiz oranı kullanarak, harcamalar idare müddeti sonuna getirilir. Daha sonra, gayri safi üretim değeri, Çevre ve Orman Bölge Müdürlükleri tarafından belirlenen odunun birim fiyatı ile odun verimi çarpılarak hesaplanır. Toplam harcamalar (işletme süresi sonundaki) toplam üretim bedelinden çıkartılır ve net gelir bulunur. Çıplak arazi bedelini bulmak için bu net gelir kapitalize edilir. Eğer meyvesiz ağaçlar fidanlık halinde ise, maliyet yöntemi tercih edilmelidir. Kavak ağaçları için bu aşamanın yaklaşık 2 yıl sürdüğü varsayılmaktadır. Fidanlık maliyetleri meyve bahçelerininki gibi hesaplanmaktadır; yani arazinin kira bedeli maliyetlere eklenmektedir. Daha sonra reel faiz oranları kullanılarak, maliyetler kamulaştırma tarihine getirilmekte ve kamulaştırma bedelinin hesaplanması için çıplak arazi bedeli eklenmektedir. Kesilmeye uygun her meyvesiz ağaç (tarım alanı parsel sınırlarındaki v.b.) için, kesme ve nakliye masrafları mal sahibine ödenir. Eğer ağaç fidan halinde ise bedeli belirlemek için maliyet yöntemi kullanılır.

Kaynak: Anadolu Üniversitesi Emlak Değerleme ve Finans Yayımı