Arsa değerlemesi sadece arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz.
Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, konut, ticaret veya sanayi alanı
olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir. Yola cephesi
geniş olan arsalar, ana yollara, ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil
alanlara yakın arsalar, köşe parseller, çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede
bulunan arsalar daha değerli kabul edilir. Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal
ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların
kalitesi arsanın değerini etkiler. Genel olarak arsaların değerlemesinde
aşağıdaki faktörler göz önünde bulundurulur:
- İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,
- Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,
- Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,
- Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,
- İmar planındaki durumu,
- Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,
- Topoğrafik durumu,
- Zemin yapısı,
- Parselin şekli ve boyutu,
- Cephe kullanımı,
- Manzarası,
- Sosyo-ekonomik yapısı.
• Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir
arsanın boyutlarını (sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel
özelliklerin neden olduğu avantaj ve kayıplar belirlenir.
• Köşe etkisi: İki veya daha fazla sokağa cephesi olan
gayrimenkullerin sadece bir sokağa cephesi olan gayrimenkullerden daha yüksek
veya daha düşük birim fiyatları olabilir.
• Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya
daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir.
Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla
ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.
• Artık arazi ve arazi fazlası: Yapılandırılmış bir arsa
bağlamında artık arazi, mevcut yapılandırmaya hizmet etmeyen veya onu
desteklemeyen arazidir. Böyle bir arazinin en etkin ve verimli kullanımı
vardır. Mevcut veya beklenen yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine olanak
sağlayabilir. Artık arazi pazarlanabilirse veya gelecekteki kullanım için bir
değeri varsa bunun boş arazi olarak piyasa değeri ekonomik varlığın tahmin
edilen değerine ilave edilir. Arazi fazlası ise mevcut yapılandırmanın en etkin
ve verimli kullanımını desteklemek için gerekmeyen arazidir. Ancak fiziksel
sınırlamalar, bina yerleşimi veya komşuluk ilkelerinden dolayı ayrı olarak
satılamaz.
• Topoğrafya: Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi,
eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel
yararı hakkında bilgi sağlar. Arsaların değeri bu fiziksel özelliklere bağlı
olarak farklılıklar gösterir. Örneğin dik yamaçlar çoğu zaman bina inşaatını
engeller. Doğal drenaj bir avantaj olabildiği gibi arsanın kullanımını da kısıtlayabilir.
Zemin ve yeraltı koşulları yapılandırılmış gayrimenkuller ve tarım arazisi için
önemlidir. Büyük ve ağır binaların inşaatı tasarlandığı zaman dikkate alınacak
en önemli noktalardan biri zemin yapısıdır. Dolayısıyla zemin şartları
geliştirme maliyetlerini ve dolayısıyla gayrimenkul değerini etkiler. Ayrıca
arazinin sel bölgelerine yakınlığı gibi kriterler de değerlemede göz önüne
alınması gereken özelliklerdendir.
• Altyapı hizmetleri: Kanalizasyon, temiz su, ticari,
endüstriyel ve tarımsal kullanımlar için arıtılmış su, doğalgaz, elektrik,
drenaj, telefon vb.
Arsa yapılandırmaları
arsa içi ve arsa dışı olarak ikiye ayrılır.
Arsa içi yapılandırmalar: tesviye,
peyzaj, çitler, kaldırım kenarları, su yolları, zemin kaplaması, drenaj, sulama
sistemleri, yaya yolları ve benzerleridir. Değerlemede bir gayrimenkulün
optimum veya en etkin ve verimli kullanımına katkı yapan veya bunu azaltan arsa
içi yapılandırmalar dikkate alınır.
Arsa dışı
yapılandırmalar: Erişim yolları, altyapı bağlantıları, su toplama havuzları,
kanalizasyon ve drenaj hatlarıdır. Arsa dışı yapılandırmaların değeri arsa
değeriyle dikkate alınır. Erişim yani otopark alanları, sokakların konum ve
durumu, ara yollar, bağlantı yolları, oto yollar ve karayolları arazi kullanımı
için önemlidir. Sanayi gayrimenkulleri demiryolu ve otoyolu erişimi ile liman
tesislerinin yakınlığından etkilenir. Endüstriyel, ticari ve konut
gayrimenkullerinin hepsi, havaalanları, otoyollar, toplu tasıma ve demiryolu
hizmetlerinden etkilenir. Örneğin trafiği yoğun olan bir arter veya otoyoldan
gelen gürültü, toz ve dumanlar düşük yoğunluklu konut parselleri için arzu
edilmezken ticari bir gayrimenkulün sokaktan görünmesi onun için reklam
değeridir. Bu değer otomobil kullanan bir müşterinin trafik akısından kolayca
ayrılıp gayrimenkule girebildiği zaman maksimum olur.
Arsaların vergi değeri, metrekare itibariyle takdir olunur.
Arsa vergi değerinin takdirinde, arsanın normal alım satım bedeli, emsal
arsanın alım satım bedeline göre, bunun olanaklı olmaması durumunda, emsal
olabilecek arsa üzerine inşa edilmiş binanın vergi değeri yoluyla bulunur.
Vergi değerinin emsal arsa bedeline göre takdiri; Arsa vergi
değeri, özellikleri gereği aynı nitelikteki arsanın normal alım satım bedelleri
esas alınarak takdir edilir. Aynı nitelikte başka bir arsanın normal alım satım
bedelinin tespit edilememesi durumunda, benzer nitelikteki arsaların normal
alım satım bedelleri esas alınır. Emsal alınacak arsanın metrekare fiyatının
tespitinde düzenlenen normal alım satım bedel cetvellerinden yararlanılır.
Arsa vergi değerinin bina vergi değeri yoluyla bulunmasında,
normal alım satım bedeli vergi değerinin emsal arsa bedeline göre tespitinin
olanaklı olmaması durumunda, normal alım satım bedeli aynı veya benzer
nitelikteki başka bir arsa üzerinde bulunan binanın vergi değeri içindeki arsa
bedeli esas alınarak bulunur. Bina için takdir olunan vergi değerinden binanın
inşaat maliyet bedeli ile %20 satış kârı düşüldükten sonra kalan miktar, arsa
bedeli olarak kabul edilir. Arsa payı için hesaplanan değerin metrekareye
isabet eden miktarı ile değer takdir edilen arsanın yüzölçümü çarpılmak
suretiyle o arsanın normal alım satım bedeli tespit edilir.
Arsalar fiziksel olarak değer kaybetmediğinden onlardan
amortisman ayrılmaz. Ancak piyasa koşulları ve dış etmenler nedeni ile arsa
bedeli değişebilir. Arsa değerlemesi, satışların karşılaştırılması, gelirlerin
kapitalizasyonu, bazı durumlarda maliyet + gelir yöntemi ile yapılır.
Yapısız arsa değerinin belirlenmesi için gayrimenkullerin
bulunduğu yerel piyasanın köklü bir incelemesi gerekir. Yapılı arsa değerinin
belirlenmesinde satışların karşılaştırılması yönteminin kullanılmasında bölge
konum ve yapısal kullanımların aynı olması en önemli koşuldur. Benzer parseller
ile konu arsa arasındaki ortak özellikleri yansıtmak amacıyla benzer arazi
parsellerine ilişkin veriler toplanır, incelenir, karşılaştırılır ve
düzeltilir.
ARAZİ DEĞERLEME
Arazi değerleri; cins, sınıf ve kullanma durumu itibariyle
aynı vasıftaki arazinin normal alım satım bedelleri esas alınarak
belirlenebilir. Aynı vasıfta başka bir arazinin normal alım satım bedelinin
tespit olunamaması halinde, benzer vasıftaki arazinin normal alım satım
bedelleri esas alınır. Ancak, farklı vasıflara göre esas alınan bedele, gerekli
ilave ve indirimler yapılır. Beyan tarihi ile emsal arazinin alım satım
tarihinin farklı olması halinde, zaman içindeki değer değişiklikleri dikkate
alınır. Toprak haritası yapılmış bölgelerde, aynı veya benzer vasıftaki
arazinin tespitinde bu haritalardan yararlanılır. Emsal alınacak arazinin dönüm
fiyatının tespitinde, düzenlenen normal alım satım bedel cetvellerinden de
yararlanılır.
Arazi değerinin takdirinde arazinin cinsi, sınıfı ve
kullanma durumu gözönünde bulundurulur. Takdirde, arazi üzerinde bulunan bina
dışındaki tarımsal tesisler, dikili şeyler, kaynaklar ve gölcükler de dikkate
alınır. Arazi, sulaklık derecesine göre, kıraç, taban, sulak olmak üzere 3 cinse
ayrılır. Her cins arazi verim gücüne göre, iyi, orta, zayıf ve kültür bitkisi
yetiştirilemeyecek veya yetiştirilmesini engelleyecek özellikte olmak üzere 4
sınıfa ayrılır.
Toplu ve ayrı olarak değerlenecek arazi: Bir vergi dairesi
veya ilçe sınırları içindeki köy, mevkii veya semtte bir malike ait olarak
toplu halde bulunan ve tür, sınıf ve kullanma durumu aynı olan arazinin vergi
değeri, ayrı ayrı tasarruf edilse bile toplu olarak belirlenir. Ayrı ayrı
yerlerde bulunan veya türü veya sınıfı veya kullanma durumu farklı olan,
kendine özgü belli sınırlarla ayrılmış her arazi parçasının vergi değeri, ayrı
belirlenir. Aynı tapu senedinde yazılı bulunan, türü, sınıfı ve kullanma durumu
aynı olan arazinin vergi değeri de toplu olarak belirlenir.
Arazinin normal alım satım bedeli, emsal arazinin alım satım
bedeline göre, bunun olanaklı olmaması durumunda, yıllık üretim değerine göre
bulunur.
Artık Arazi Yöntemi: Bu yöntemi uygulamak için aşağıdaki
koşullar öncelikle yerine getirilir:
• Bina değeri biliniyor veya doğru olarak
tahmin edilir olması,
• Gayrimenkulün net işletme geliri biliniyor veya tahmin
edilir olması,
• Bina ve arazi kapitalizasyon oranlarının elde edilmesi.
Değerleme tarihi itibariyle piyasa kiraları ve net işletme
giderlerinden, gayrimenkulün net işletme geliri tahmin edilir. Değerleme uzmanı
bu gelirin ne kadarının binaya ait olduğunu saptar ve bu miktarı net işletme
gelirinden çıkarır. Geriye kalan değer arazi değer tahmini için piyasadan
türetilen arazi kapitalizasyon oranı ile kapitalize edilir ve sonuçta değer
tahmini elde edilmiş olur.
Parsel Geliştirme Analizi: Bu analiz, parsel geliştirme
potansiyeli olan boş arazilerin değerlemesinde, mevcut kullanımın değerleme
tarihi itibariyle arazinin olası en etkin ve verimli kullanımını temsil ettiği
hallerde kullanılır. Çıplak arazinin değerini belirtmek için direkt ve dolaylı
maliyetler ile girişimci karı, bitmiş parsellerin beklenen brüt satış
fiyatından çıkartılır ve çıplak arazinin değerini belirtmek için elde edilen
net satış gelirleri daha sonra piyasadan türetilmiş bir oranla güncel değere
iskonto edilir.
Yer Kirası Kapitalizasyonu Yöntemi: Yer kirası, kira
sözleşmesine göre kullanım hakkı için ödenen miktardır. Arazi sahibinin arazi
üzerindeki hakkının yani kiraya verenin mülkiyet hakkının değerinin tahmininde
kullanılabilir. Yer kirasının piyasa değerine dönüştürülmesinde piyasadan
türetilen kapitalizasyon oranları kullanılır. Yöntem, kiralanmış arazi emsal
satışlarının analizinin bir dizi kira ve kapitalizasyon oranlarını belirlediği
durumlarda faydalıdır. Eğer geçerli kira, piyasa kirasıyla uyuşuyorsa elde
edilen değer göstergesi arazinin tam mülkiyet hakkının piyasa değerine eşdeğer
olacaktır. Yer kirası, piyasa kirasına uymuyorsa tam mülkiyet hakkının piyasa
değer göstergesini elde etmek için güncel yer kirasının, mülkiyet haklarındaki
farka göre düzeltilmesi şarttır.
Arazi artık değeri yöntemi, en etkin ve en verimli kullanım
analizinde çeşitli kullanımların fizibilitesini test etmek amacıyla kullanılır.
Parselleme yöntemi özgün arazi kullanımı durumlarında, yer kirası
kapitalizasyonu yöntemi de gelişmiş alanlarda kira ve arazi kapitalizasyon
oranları önceden belli ise kullanılır.
Kaynak: Anadolu Üniversitesi Emlak ve Emlak Yönetimi Emlak Değerleme Yayımı
Yorumlar
Yorum Gönder