Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın
sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini
amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle,
ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım
sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaat eden belli bir
taşınmazı satmayı, vaat alan da bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece
her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar, bu özelliği itibari ile taşınmaz
satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki kişi tarafından ileri sürülebilen
nispi nitelikteki haklardır.Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi olarak noterlerde yapılmalıdır.Aksi takdirde geçersizdir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının
üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak sözleşmenin tapuya şerh
edilmesi ile mümkündür (MK md. 1009). Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden
doğan hak, ayni etki (güçlendirilmiş şahsi etki) doğurur. Burada söz konusu
olan bir ayni hak değil, sözleşmenin şerh edilmesi nedeniyle ayni etki meydana
gelmesidir. Yani, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde,
taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak
hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir.
Noterlik Kanunu’na göre de noterler tarafından tanzim edilen
gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir
(Noterlik Kanunu md. 44/B). Taraflardan biri dilekçe ile tapuya başvurarak
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh verebilir ( Tapu Kanunu md. 26
ve MK md. 1009).
Şerhin etkisi beş yıldır. Yani, gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinin şerh edilmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz tapuda
devredilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar. Sözleşmeden kaynaklanan
hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işlemi tapuya kaydedildiği
andan itibaren beş yıl içerisinde satış işleminin yapılması gerekir, aksi
takdir de şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi sadece ayni etkiyi nispi etkiye
dönüştürür. Sözleşmenin muteberliğine ve sözleşme konusu haklar ortadan kalkmaz.
Yorumlar
Yorum Gönder