Kiraya Mı Çıkalım Ev Mi Alalım

KİRALAMA VE SATIN ALMA MALİYETLERİ

Barınma hizmeti satın alacak hanehalklarının vermesi gereken en önemli karar bu ihtiyaçlarını bir konut satın alarak mı yoksa kiralayarak mı giderecekleridir. Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre Türkiye’deki hanehalklarının yaklaşık  %74’ü ikamet ettikleri evin sahibidir. Kalan %26’lık kesim ise kiracıdır. Bu rakamlara lojmanlarda ikamet eden ve bu iki alternatiften daha farklı bir yolla barınma ihtiyacını gideren hanehalkları dâhil değildir. Peki hanehalklarının satın alma veya kiralama tercihlerini etkileyen faktörler nelerdir?  Konut talebini etkileyen önemli bir faktör kiralık konutların maliyetidir. Kiralamak konutu satın almanın ikamesidir. Hanehalkları konut ihtiyacını satın alarak veya kiralayarak giderme alternatifleri arasında karar vermek durumundadırlar. Bu kararı verirken kiralık konutların maliyeti önemli bir rol oynar. Konut fiyatları sabit kalmak koşuluyla kiralık konutların maliyeti arttıkça konut talebi de artacaktır.  Yüksek fiyatlar satın alınabilirliği azaltmaktadır. Bu da hanehalklarının tercihlerini kiralamadan yana kullanmalarına yol açmaktadır. Konut fiyatlarının yüksek olmasının yanında kredi imkânlarının az olması veya kredi maliyetlerinin yüksek olması konut sahipliğini olumsuz etkileyen faktörlerdendir. Fiyatı ne olursa olsun, konutlar genellikle kredi yoluyla satın alınmaktadır. Bunun en önemli sebebi konut fiyatlarının diğer mal ve hizmetlere göre çok yüksek olmasıdır. Bu nedenle kredi imkânlarının az olması hanehalklarının konut satın almalarını zorlaştıran bir faktördür. Bir konutu satın almak için konutun fiyatının belli bir miktarının peşin ödenmesi gerekir. Kalan kısım ise kredi alma, yani borçlanma yoluyla ödenir. Konut kredisi alabilmek için kredi geri ödemelerini düzenli bir şekilde yapabilecek gelir seviyesine sahip olmak önemlidir. Gerek ön ödeme, gerekse kredi taksitlerini ödeyebilecek gelire sahip olunamaması satın alma kararını etkileyen önemli faktörlerdir. Hanehalklarının yukarıda değinilen finansal zorlukları aşmaları halinde yine de konutu kiralamak yerine satın almayı tercih edecekleri çok açık değildir. Satın alma veya kiralama tercihlerinde başka faktörler de rol oynamaktadır. Satın alma tercihini etkileyecek önemli bir diğer faktör de hanehalkının mobilitesi, yani hareketliliğidir. Sık sık yer değiştirmek zorunda olan hanehalkları için kiralama satın almadan daha az maliyet içerebilir. Konutun satın alınmasında katlanılması gereken işlem maliyetleri kiralamaya göre çok daha fazladır. Komisyoncuya ve kredi alınırken bankaya ödenen komisyonlar ile gerek satın alınma sırasında, gerekse satın alındıktan sonra ödenen çeşitli vergiler bunlar arasında sayılabilir. Bunlara ek olarak, birçok hanehalkı yer değiştirirken konutlarını satmak zorunda kalmaktadır. Mevcut konutları için bir alıcı bulmak ve yeni yerleşecekleri yerde istedikleri niteliklere sahip satılık bir konut bulmak hem para hem zaman olarak önemli maliyetler içermektedir. Mobil hanehalkları her yer değiştirildiğinde bu maliyetlere katlanmak istemeyeceklerdir. Bu nedenle sık sık yer değiştiren hanehalkları ikamet ettikleri konutu satın almak yerine kiralamayı seçeceklerdir. Konut sahipliğinin maliyetlerini aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

• Kredi ve faiz ödemeleri

• Alım-satım işlem maliyetleri

• Konut vergisi • Konut sigortası

• Ev araç ve giderleri 

• Tamir ve bakım maliyetleri

• Elektrik, gaz, su vb. giderler

• Diğer konut hizmetleri (aidatlar vb.) Kiracılar için işlem maliyetleri ise çok daha azdır.

Genellikle bir veya iki aylık kiranın depozito olarak peşin ödenmesi, emlak komisyoncusuna ödenecek komisyon ve kiralık konut aranmasından ibarettir. Kiralık konut bulma süreci satın alınacak konut bulma sürecinden daha kolay olacaktır. Ayrıca kiracılar kira sözleşmesinin sonunda herhangi bir ek maliyete katlanmak zorunda kalmazlar. Mobil hanehalklarının özelliklerine baktığımızda, bunların genellikle kariyerlerinin ilk safhalarında olanlar, bekâr yaşayanlar, öğrenciler ve meslekleri gereği sık yer değiştirmek zorunda olan hanehalkları olduklarını gözlemleriz. Genç evli ve bekârlar kariyerlerinin ilk dönemlerinde oldukları için sık sık iş değiştirirler. Bu nedenle sık sık yer değiştirmek zorunda kalırlar. İnsanların hayatlarındaki bütün bu değişiklikler hanehalklarının hareketliliğini azaltır. Evli insanların bir yerden başka bir yere taşınma kararını vermeleri bekârlara göre daha zordur. Çiftlerin her ikisi de emek piyasasına katılıyorlarsa bu daha da zor hale gelecektir. Çocuk sahibi olmak taşınma kararlarını daha da zorlaştırmaktadır.

 Gerçekten de istatistikler konut sahibi olan hanehalklarının sayısının ileri yaş gruplarında daha fazla olduğunu göstermektedir. Bunun nedenleri arasında yukarıda saydığımız, hareketliliği azaltan faktörler olduğu gibi gelir ve servet faktörü de önemli rol oynamaktadır. Yaş ilerledikçe elde edilen gelir ve biriktirilen servet artmaktadır. Bu da konut satın almayı kolaylaştırmaktadır.

Kaynak: Anadolu Üniversite Yayınları Gayrimenkul Ekonomisi