Gayrimenkul yatırım piyasasının arzını belirleyen aktörler;
taşınmazlarını yatırımcıya satmak isteyen gayrimenkul sahipleridir. Piyasa
talebini ise gayrimenkul satın almak isteyen yatırımcılar oluşturmaktadır.
Arz-talep dengesinde oluşan gayrimenkulün varlık değeri diğer fiziksel sermaye
varlıklarına kıyasla oluşan, piyasa genelinde belirlenmiş bir değerdir.
Taşınmazın kendine özgü ya da spesifik değerini belirleyen en önemli faktör;
yatırımcıların söz konusu taşınmazın risk getiri özellikleri ile ilgili
algıları ve beklentileridir. 
Bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün yalnızca bir yıllık
sabit gelirini baz alan klasik bir yöntemdir ve literatürde “direkt” ya da
“doğrudan kapitalizasyon” olarak tanımlanmaktadır. Kapitalizasyon oranını
etkileyen üç temel faktörden bahsetmek mümkündür. Bu faktörler; sermayenin
fırsat maliyeti, kira gelirindeki büyüme beklentileri ve risk seviyesidir.
Sermayenin fırsat maliyeti olarak tanımladığımız gayrimenkul
yatırımlarına alternatif olan yatırımların getiri oranları, gayrimenkul
yatırımlarına olan talebi doğrudan etkilemektedir. Artan yatırım talebi
karşısında, yatırımcı gayrimenkulün ürettiği 1 birimlik kira geliri başına daha
fazla fiyat ödemeye razı olmaktadır. Bu durum da, kapitalizasyon oranının
azalmasına neden olmaktadır. Gelecekte kiraların artacağı beklentisinde olan
bir yatırımcının, 1 birim net gelir başına ödemeye razı olduğu fiyat
yükselmektedir. Bu durumda da, kapitalizasyon oranının azalması beklenmektedir.
Potansiyel yatırımcı, gayrimenkulün gelecekte üreteceği net kira gelirinin
alternatif yatırım araçlarının sunduğu gelir miktarından daha risksiz olacağını
düşünüyorsa, 1 birim net gelir başına ödemeye razı olduğu fiyat yükselecektir.
Diğer etkenler sabit iken, risk almak istemeyen bir yatırımcının göreceli az
riskli yatırım araçlarına daha fazla fiyat ödemek istemesi doğaldır. Sonuç
olarak, kapitalizasyon oranı azalacaktır
Yorumlar
Yorum Gönder