Ana içeriğe atla

Kapitalizasyon Oranı ve Etkileyen Faktörler

Kapitalizasyon oranı, söz konusu yatırımın cari verimini yani cari getirisini hesaplamaktadır. Diğer bir deyişle, yatırımcının  1 ₺’lik yatırım başına elde ettiği net gelir oranını vermektedir.


Gayrimenkul yatırım piyasasının arzını belirleyen aktörler; taşınmazlarını yatırımcıya satmak isteyen gayrimenkul sahipleridir. Piyasa talebini ise gayrimenkul satın almak isteyen yatırımcılar oluşturmaktadır. Arz-talep dengesinde oluşan gayrimenkulün varlık değeri diğer fiziksel sermaye varlıklarına kıyasla oluşan, piyasa genelinde belirlenmiş bir değerdir. Taşınmazın kendine özgü ya da spesifik değerini belirleyen en önemli faktör; yatırımcıların söz konusu taşınmazın risk getiri özellikleri ile ilgili algıları ve beklentileridir. 



Bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün yalnızca bir yıllık sabit gelirini baz alan klasik bir yöntemdir ve literatürde “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” olarak tanımlanmaktadır. Kapitalizasyon oranını etkileyen üç temel faktörden bahsetmek mümkündür. Bu faktörler; sermayenin fırsat maliyeti, kira gelirindeki büyüme beklentileri ve risk seviyesidir. 
Sermayenin fırsat maliyeti olarak tanımladığımız gayrimenkul yatırımlarına alternatif olan yatırımların getiri oranları, gayrimenkul yatırımlarına olan talebi doğrudan etkilemektedir. Artan yatırım talebi karşısında, yatırımcı gayrimenkulün ürettiği 1 birimlik kira geliri başına daha fazla fiyat ödemeye razı olmaktadır. Bu durum da, kapitalizasyon oranının azalmasına neden olmaktadır. Gelecekte kiraların artacağı beklentisinde olan bir yatırımcının, 1 birim net gelir başına ödemeye razı olduğu fiyat yükselmektedir. Bu durumda da, kapitalizasyon oranının azalması beklenmektedir. Potansiyel yatırımcı, gayrimenkulün gelecekte üreteceği net kira gelirinin alternatif yatırım araçlarının sunduğu gelir miktarından daha risksiz olacağını düşünüyorsa, 1 birim net gelir başına ödemeye razı olduğu fiyat yükselecektir. Diğer etkenler sabit iken, risk almak istemeyen bir yatırımcının göreceli az riskli yatırım araçlarına daha fazla fiyat ödemek istemesi doğaldır. Sonuç olarak, kapitalizasyon oranı azalacaktır

Yorumlar

Latest Posts

Merkezi İş Alanı Ne Demek? Mia'nın Açılımı Nedir? Mia Özellikleri Neler?

Mia'nın Açılımı Büyük kentlerde, kent merkezlerinde ticaret yoğunluğunun olduğu bölgelere,  Merkezi İş Alanı kısaca Mia denilmektedir. Bu bölgelerde genellikle plazalar, ofisler, rezidanslar gibi yapılar yer alır. Kent merkezinde yer alan Merkezi İş Alanları, ulaşım açısından da kolay ve merkezi bir konumdadır. Merkezi İş Alanı (MİA) , sosyokültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu alanın tanımı, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre düzenlenmiştir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde Merkezi İş Alanı şöyle tanımlanmıştır : "İmar planlarında yönetim, sosyokültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, iş hanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir." Merkezi İş Alanlarında genel olarak yapılaşma fazladır. Bu alan aynı zamanda kentteki en yükse...

Binaları Hasar Gören Depremzedelerin Merak Ettikleri Sık Sorulan Sorular

 7269 Sayılı Kanun Kapsamında Muhtemel Soru Ve Cevaplar 7269 sayılı olarak geçen kanunun tam adı " Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun" olarak geçer. Bir başka değişle Afet (Deprem) kanunuda denilebilir. Bu kanuna göre yapılan hasar tespit çalışlarında en sık karşılaşılan soru ve cevaplar şöyledir: 1) Hasar tespit çalışmaları hangi kurum koordinesinde yapılmaktadır? Hasar tespit çalışmaları AFAD adına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı/İl Müdürlüğü koordinasyonunda yapılmaktadır. Çevre Şehircilik Bakanlığı/İl Müdürlüğü bu çalışmalarda Belediyeler, Karayolları, DSİ gibi kurumlardan da teknik personel desteği almaktadır.   2) Hasar tespit çalışmaları ne amaçla yapılmaktadır? Nakdi yardım, geçici barınma yardımı, kalıcı konut yardımı vb. yardımların hangi afetzedelere, ne ölçüde yapılacağına karar vermek için hasar tespit çalışmaları yapılmaktadır.   3) Binaların hasar durumları nasıl belirlenmektedir? Bu konuda eğitim alm...

Konut Nedir? Konutun Özellikleri Nelerdir? Bir Evin Fiyatı Nasıl Belirlenir?

     Konut çok özel bir mal türüdür. Konutun önemli özelliklerinden biri uzun ömürlü olmasıdır. Asgari bir kaliteye sahip bir konutun ömrü en az 70 yıldır. Gerekli bakım ve yenileştirmeler yapıldığında konutların ömrü daha da fazla olmaktadır. Konutun uzun ömürlü olması servet biriktirme aracı olarak da kullanılmalarına neden olur. Bu nedenle konut tüketim malı olduğu kadar yatırım malıdır. Konutun Özellikleri Konutun diğer bir özelliği de taşınmaz bir mal olmasıdır. Konut satın aldığımızda veya kiraladığımızda; konutun konumunu, komşularımızı, alışveriş mekanlarını, okullar gibi birçok şeyi içermektedir.      Konutların taşınmaz olmaları onları eşsiz kıldığı gibi diğer mal ve hizmetlerden farklı olarak tek fiyat yasasının işlemesi mümkün olmaz. Taşıdıkları özellik olarak her konut diğerlerinden farklıdır. Aynı binada bulunan iki daire kullanılan malzemelerin ve dairelerin planlarının aynı olmasına ve her iki daire de aynı binada olmalarına rağmen bu...