Hedonik Fiyat Modeli

Konut arzı ve talebi konut piyasasındaki çeşitli etkileri analiz etmek için kullanışlı bir model olmasına rağmen herhangi bir konutun fiyatını öngörebilmeyi kolaylaştırmamaktadır. Konut heterojen bir maldır ve neredeyse her konut bir diğerinden farklıdır. Herhangi bir konutun fiyatını öngörebilmek için hedonik fiyat modeli adı verilen bir yöntemi kullanabiliriz. Hedonik fiyat modelinin amacı konutların özelliklerinden yola çıkarak ortalama olarak piyasa değerlerini tahmin etmektir. Hedonik fiyat modeli istatistiksel bir modeldir ve temel varsayımı konutun fiyatını konutun sahip olduğu özellikler tarafından belirlendiğidir. Hedonik fiyat modelini aşağıdaki gibi bir denklem ile ifade edebiliriz: 

V= a₀+ a₁F+ a₂ L+ a₃ X+ u  

Bu denklemde a0, a1, a2 ve a3 tahmin edilecek parametrelerdir. Denklemdeki değişkenler ise şöyledir:

V: evin piyasa fiyatı

F: kullanım alanı

L: parsel alanı

X: istihdam alanına uzaklığı

u: hesaba katılmayan diğer faktörler Elimizde yeterince gözlem içeren bir veri seti olduğu takdirde yukarıdaki denklemdeki parametreler istatistiksel olarak tahmin edilebilir. Bu şekilde istatistiksel olarak tahmin edilebilen denklemlere regresyon denklemi adı verilir. Bir kere parametreler tahmin edildikten sonra, herhangi bir konutun ilgili özellikleri kullanılarak piyasa fiyatı tahmin edilebilir. Yukarıdaki hedonik fiyat modelinde konutların sınırlı sayıdaki özellikleri kullanılmıştır. Konut fiyatını belirleyen özellikler çok daha fazladır. Hangi özelliklerin modele dâhil edileceği eldeki veriyle sınırlıdır. Konutların piyasa değerini belirleyen belli başlı özellikleri aşağıda listelenmiştir. Parantez içindeki + işareti o özelliğin konutun fiyatını artırdığını, - işareti ise o özelliğin konutun fiyatını azalttığını göstermektedir.

• Bölgedeki okulların kalitesi (+)

 • Bölgedeki suç oranları (-)

 • Emlak vergisi oranı (-)

• Bölgedeki ortalama gelir düzeyi (+)

• Bölgedeki ortalama konut büyüklüğü (+)

• Bölgedeki hava kirliliği (-)

• Park alanlarına uzaklık (-)

• Endüstriyel gürültü (-)

• Trafik yoğunluğu (-)

• Sel bölgesi olması (-)

• İstihdam alanlarına uzaklık (-)

• Hava alanına uzaklık (-)

 • Mahalledeki evlerin kalitesi(+)

 • Toplu taşımaya uzaklık (-)

• İbadet yerlerine uzaklık (-)

• Bölgedeki konut fiyatlarındaki yükseliş (+)

Hedonik Fiyat Endeksi ile ilgili detaylı bilgi buraya videosu için buraya tıklayın

Kaynak: Anadolu Üniversitesi Yayınları Gayrimenkul ekonomisi