Hikmet Kanat İzmir'de Emlak Almak veya Satmak İsteyenler İçin Rehber

Emlak komisyonculuğu mesleğini tam anlamıyla düzenleyen direkt bir yasa ve düzenleme Türk hukuk sisteminde mevcut değildir. Türk Ticaret Kanunu‟nun (TTK) 12. maddesinin 12. bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14. maddesi “Tellallık, komisyonculuk vesair tavassut (aracılık) işlerini yapmak üzere kurulan müesseselere “ticarethane”, bunları işletenleri de “Tacir” olarak kabul etmiştir.  ​ Borçlar Kanunu‟nun 520. maddesinde “Gayrimenkul tellallığı yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir.” denilmektedir. Bu sebeple TTK madde 12 hükümleri gereği tellallık ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır.  ​ Yine Borçlar Kanunu‟nun 520, 521, 522, 523 ve 525‟ inci maddelerinde gayrimenkul tellalının yapacağı akdin şekli, alacağı ücret, çalışma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadır . ​ Emlak komisyoncusunun görevlerini ikiye ayırabiliriz: ​ 1.     Kiralama ve satış işlemleri ​ 2.     Aracılı...

 Emlak, toplum yararına yönelik geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir.TDK'ya göre emlak ev, arsa, bahçe, ve bunun gibi taşınmazların ortak adıdır. Gayrimenkul kelime anlamı olarak yabancı başka anlama gelen "gayr" sözcüğü ile nakledilmiş, taşınmış anlamına gelen "menkul" sözcüğünün birleşmesiyle oluşmuştur.Diğer bir ifade ile taşınmaz mal, bir yerden bir yere taşınması mümkün olmayan durağan malları ifade etmektedir.  Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır. Gayrimenkul fiziksel bir varlık olan arazi üzerine yapılmış çeşitli yapılar olarak ifade edilmektedir.Bu açıdan gayrimenkul yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen dokunulabilen tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünlar bütünüdür.Geniş kapsamda gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler, ve t...

Emlak piyasası, hem alıcılar hem de satıcılar için birçok fırsat ve risk barındıran dinamik bir sektördür. Emlak alım satımı yaparken dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır. Bu blog yazısında, emlak ile ilgili bilmeniz gereken temel kavramları ve ipuçlarını paylaşacağız. Emlak nedir? Emlak, arsa, bina, konut, iş yeri gibi gayrimenkul türlerini ifade eder. Emlak alım satımı, bu tür gayrimenkullerin mülkiyetinin el değiştirmesi işlemidir. Emlak alım satımı yapmak için genellikle bir emlakçı ile çalışılır. Emlakçı, alıcı ve satıcı arasında aracılık ederek, emlakın değerini belirler, pazarlık yapar, sözleşme hazırlar ve tapu işlemlerini takip eder. Emlak alırken nelere dikkat edilmeli? Emlak alırken dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, emlakın gerçek değerini bilmektir. Emlakın değerini etkileyen faktörler arasında konumu, büyüklüğü, yapısı, yaşam kalitesi, ulaşım imkanları, çevresel özellikleri gibi unsurlar sayılabilir. Emlakın değerini belirlemek için piyasa araştırması...

Emlak yöneticisi, emlak ile ilgili yönetim, satış, kiralama işlemlerini yöneten, koordinasyonu sağlayan, hukuki süreçleri takip eden ve raporlayan kişilerdir. Bu kişiler, hukuk, ekonomi, muhasebe gibi birçok konuda yetkin ve bilgili olmak zorundadır. Aynı zamanda koordinasyon ve organizasyon yeteneğine de sahip olmalıdır. Emlak Yönetici Kime Denir? Emlak Yöneticisinin Görevleri Nelerdir? Konut, işyeri, arsa gibi taşınmaz malların satışı veya kiralanması konularında yönetim tekniklerinin geliştirilmesi ve uygulanmasına emlak ve emlak yönetimi denir. Emlak yönetimi bir süreç olarak düşünülmelidr. Bu süreçte yer alan unsurlar bilgi ve becerilerle birleştirilerek  en iyi hizmet  sunulur. Emlak Yönetiminin Aşamaları: Planlama Örgütleme Yöneltme Denetim Emlak Yöneticisinin Görevleri ve Özellikleri Emlak yöneticisinin görevleri şöyledir: Emlak alım satım, kiralama, ipotek gibi tüm işlemlere aracılık etme  Danışmanlık hizmeti verme Satış ve kira sözleşmesi yapılmasına yardımcı ol...

Emlak Finansmanı:   Emlak ürünlerinin uzun dönemli satılabilirliğine ilişkin ödeme koşulları geliştirir. Gayrimenkul almak isteyen kişilere yönelik maddi imkan yaratmaktadır. Emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyenlere banklarla olan ilişkilerini ve borç verme süreçlerini yönetilmesi anlamına gelir.       Emlak finansmanının temel çalışma alanı  kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması söz konusu faaliyetlerin yapılması ve bu konuların analizidir. Emlak değerlendirme: Gayrimenkulün esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan çalışmalardır. Emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatın belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda maliyet açısından emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır.  bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi tanımı yapılmaktadır. Eml...

     Emlak pazarlarında bilgi kraldır ve yatırımcının kendi başına göremeyeceği kâr fırsatlarını emlak danışmanları sayesinde görmesini sağlar.Dolayısıyla özel bilgiye nitelikli uzmanlığa sahip olan danışmanlarla çalışan kişiler daha çok kâr elde etmesi anlamına gelmektedir. Emlak pazarı, pazarın yerelliği, arz talep uyumsuzluğu, devlet müdahaleleri, insanların emlaktan beklentileri olarak ifade edilebilir. Emlak Pazarı ve Özellikleri Gayrimenkulün benzersiz özelliklerinden biri konumunun sabit olmasıdır.Sabit ve hareketsiz olması sebebiyle, arzı talebin yüksek olduğu yerlere kaydırmak mümkün değildir.Arz sadece belli bir bölge de yer değiştirme ile yaratılabilir. Emlağın sabit özelliğinden dolayı ulusal yada uluslararası pazardan da alıcıları olabilir.Yabancıların Türkiye'deki gerek konut gerekse iş yerlerine yatırım yaparak emlak satın almaları buna örnek verilebilir. Arz Talep Uyumsuzluğu Konutta uzun inşa süresi arzın talepten geri kaldığı anlamına gelir....

Emlakçılık, insanların hayatlarında önemli bir rol oynayan bir meslektir. Emlakçılar, insanların ev, iş yeri, arsa gibi gayrimenkullerini alıp satmalarına veya kiralamalarına aracılık ederler. Bu süreçte, emlakçıların etik değerlere uygun davranmaları beklenir. Ancak, ne yazık ki, bazı emlakçılar bu değerleri göz ardı ederek, müşterilerini veya meslektaşlarını aldatmaya, zarara uğratmaya veya haksız rekabete girmeye çalışabilirler. Bu durum, hem emlak sektörünün hem de toplumun güvenini zedeler. Emlakçılıkta etik değerlerin önemini vurgulamak için, Türkiye'de 2018 yılında yürürlüğe giren Emlak Komisyoncuları Meslek Yeterlilik Belgesi Yönetmeliği'ne göre, emlak komisyoncularının sahip olması gereken mesleki yeterlilikler arasında "Mesleki Etik Kurallarına Uyma" da yer almaktadır. Bu yeterlilik, emlak komisyoncularının müşterilerine, meslektaşlarına ve topluma karşı sorumluluklarını belirlemektedir. Bu sorumluluklar şöyle sıralanabilir: - Müşterilerine dürüst, adil, say...

Emlakçılık bir hizmet sektörüdür. Emlak sektörü oluşturanlar hizmet bileşenleridir. Bu bileşenler dört ilkeden oluşmaktadır : Emlak ve emlak ürünleri temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını gidererek fayda yaratmaktadır . Ayrıca gayrimenkul ihtiyaç ve yatırım faydasından öte rahatlık, kira getirisi gibi başka faydalarda sağlar. Fayda yaratan unsurlar emlak ve emlak ürünlerinin değerini artırmakta ve tüm değer unsurlarını etkilemektedir. Kıtlık teorisi  :ise emlak sektörünün bir diğer ilkesidir. Kıtlık tanım olarak sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya üretimin yetersiz olma durumudur. Sabit talep teorilerinde malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir. Bu bakış açısıyla birçok yerde bina arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilmekte ve bu nedenle değeri de artmaktadır. İstek yaratmak:  emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. ...

Türkiye'de emlak sektörünün gelişimi 1923-1945, 1946-1952, 1953-1960, 1961-1980, 1981-1999, 2000- Günümüz şeklinde sınıflandırılmıştır. Bu sınıflandırma Türkiye'nin ekonomik ve siyasi durumuna göre belirlenmiştir.  1923-1945 Dönemi Türkiye'de emlak sektörünün temelleri I. Dünya Savaşından önceye dayanmaktadır.Ardından yaşanan Kurtuluş Savaşı sonrasında yerleşim alanları yeniden yapılanmıştır.İskan ve İmar Vekaleti kurulmuş sonraki dönemlerde vekalet kaldırılıp İçişleri bakanlığına bağlanmıştır. Ankara'nın başkent olmasıyla bürokrat ve memurların artmasıyla konut ihtiyacı ortaya çıkmıştır. 1925 yılında çıkarılan yasaya göre memurlara avans verilerek 198 konut yapma imkanı sağlanmıştır. 3 Haziran 1926 tarihinde Atatürk`ün talimatları doğrultusunda " Emlak ve Eytam Bankası " adı altında kuruldu. Bankanın ilk sermayesi 20 milyon TL olarak belirlendi. İlk şube ise 13 Temmuz 1926 tarihinde Ankara`da açıldı. Emlak ve Eytam Bankasının diğer bankalardan ayırt e...

 Bu yazım da emlakçılığın Türkiye'de ki serüvenine değineceğim. Osmanlı İmparatorluğundan cumhuriyet Türkiye'sinde ki emlak ve emlakçılığın gelişimini değişimini nasıl yapıldığı hakkında bir yazı olacak. Keyifli okumalar. 🏛️ Osmanlı’da Emlak Tellallığı ve Modern Emlakçılığa Geçiş Emlakçılık mesleği bugün modern ofislerde, bilgisayar ekranlarında yürütülüyor olsa da kökeni yüzyıllar öncesine, Osmanlı dönemine kadar uzanır. Osmanlı’da gayrimenkul alım satımı, yalnızca bireyler arasındaki bir ticari ilişki değil, aynı zamanda şehir yaşamının ve devlet düzeninin önemli bir parçasıydı. Bu dönemde “emlak tellalı” olarak bilinen kişiler, bugünkü emlak danışmanlarının doğrudan ataları sayılır. 🕋 Osmanlı’da Mülkiyet Anlayışı ve Gayrimenkul Piyasası Osmanlı’da toprak sistemi “miri toprak” esasına dayanıyordu. Yani tarım arazilerinin büyük kısmı devlete (mire) aitti; köylüler bu toprakları kiralar gibi “tasarruf” eder, ancak satamazdı. Buna karşılık şehir içi taşınmazlar —evler, ...

Emlak sektörünü doğrudan etkileyen dört unsur arz ve talep dengelerini etkilemektedir.Bunlar Sosyal unsur, Ekonomik unsur, Çevresel unsur, Hukuki unsurdur. Sosyal unsurlar,  emlak ürünlerini talep edenlerin yaşı, cinsiyeti, aile yapısı, mesleği, eğitim düzeyi olarak sıralanabilir. Sosyal unsurlar talep yaratma ve talebi ölçebilme açısından önemlidir. Talep tahmini açısından nüfusla ilgili her bilgiye ulaşılması önem arz etmektedir. Bu yüzden sosyal unsurlar emlak sektöründe talebi belirleyen en önemli unsurlardır.  Ekonomik unsurlar,  satın alma gücünü etkilediğinden önemlidir. Emlak satın alma ve değerini etkileyen unsurlar şöyledir; Aktif olarak çalışan gücü ücret aralıkları ekonomik istikrar ve düzen  toplumun ekonomik gücü genel fiyat seviyeleri kredilenme fırsatları var olan emlak stokları emlak projelerinin sayısı mevcut fiyatlar genel inşaat giderleri Hukuki unsurlar, ise hükümetin ve devletin emlak sektörü ile ilgili alacağı kararla...

       Emlak vergisi gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan bina, arsa ve araziden alınan hasılatı yerel yönetimlere bırakılmış, sürekli, objektif özel nitelikte servet vergisidir.         Emlak vergisi objektif nitelikte bir vergidir. Yani subjektif (kişisel) bir unsur değildir. Ayrıca emlak vergisi artan oranlı değil tek oranlı vergi uygulanmaktadır.Vergi oranı mükellefin kişisel durumuna göre değil, vergiye konu gayrimenkul türüne göre değişiklik göstermektedir.        Emlak vergisi özel bir servet vergisidir.Konu unsuru servetin tamamından değil sadece arsa, arazi ve bina kavramlarını içeren gayrimenkullerdir.        Emlak vergisi niteliği yapısı itibariyle yerel bir vergi olarak uygulanır. Fayda teorisi yaklaşımıyla; yol, su, kanalizasyon, bayındırlık hizmetleri gibi yerel nitelikli kamu hizmetlerinin gayrimenkuller değerinde olumlu yönde etkiler. Bu tür hizmetlerden yararlana gayrimenkul sa...

Emlak vergisi; arazi, arsa ve binalar gibi taşınmaz servetten alınan bir vergidir. Sürekliliği olan emlak vergisi bina ve arsa arazi olmak üzere iki türe ayrılır. Belediyelere ödenen bu vergi tek seferde ödeneceği gibi iki taksitte de ödenebilir. 1319 sayılı Kanuna göre yılda iki kez alınır. Ödeme dönemleri; ilk taksit 3 ay sürmektedir. 1 Mart’tan başlayıp 31 Mayıs’a kadar sürer. İkinci taksit ödemesi Kasım ayındadır. Emlak vergisinin ödeme yeri ise taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesidir. Ayrıca belediyelerin internet siteleri veya e-devlet üzerinden elektronik olarak da ödenebilmektedir. Taşınmaz için ilk defa vergi ödeniyorsa belediyelerde beyanname doldurulması gerekebilir. beyanname için başvurulurken tapu, nüfus cüzdanı ve eğer söz konusu bina ise kullanma izninin fotokopilerinin hazır bulundurulması gerekir. Beyanname için meskenin bulunduğu adres ile mükellefin ikamet adresi ve vergi numarası bildirilmelidir. Emlak vergisinin hesaplanmasında 2 temel değişken bulunmaktad...

İzmir'de emlak pazarlaması oldukça rekabetçi bir alandır. Bu yazıda, İzmir'de mülkünüzü pazarlamanın bazı yollarından bahsedeceğiz. İzmir'de başarılı bir emlak komisyoncusunun mülklerini etkili bir şekilde nasıl pazarlayacağını bilmesi gerekir. Yapmaları gereken ilk şey, tüm mülklerini ve şirketlerinin iletişim bilgilerini gösteren bir web sitesine sahip olduklarından emin olmaktır. Potansiyel alıcıların onlarla kolayca iletişim kurabilmesi için Facebook, İnstagram, Youtube ve Twitter gibi sosyal medya platformlarında da çevrimiçi varlıkları olmalıdır. Türkiye'de pek rağbet olmamasına rağmen Pinterest, ve emlak sektöründe çok kullanılmasa da Tiktok olmalıdır. İzmir'de gayrimenkul faaliyetleri ağırlıklı olarak şehir merkezi ve ilçelerinde yoğunlaşmaktadır. Şehirde çok sayıda konut ve iş yeri bulunmaktadır. Konut sektörü işyeri sektörüne göre daha gelişmiştir. Pazar, mülklerini bir dizi emlak acentesine satan ve daha sonra müşterilere dağıtan birkaç büyük geliştirici ...

 Gayrimenkul kelime anlamı olarak , yabancı anlamına gelen gayr sözcüğü ile taşınmış anlamına gelen menkul kelimesinin birleşmesi ile ortaya çıkmıştır. Diğer bir ifadeyle bir yerden başka bir yere taşınması olanaksız malları ifade etmektedir. Gayrimenkullerin Fiziksel ve Ekonomik Özellikleri vardır. Bu yazıda size fiziksel özelliklerini aktaracağım  Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri Sabitlik : Emlak ürünlerinin en önemli özelliği, sabit taşınmaz olmalarıdır. Bu özellikten dolayı taşınmaz tüketiciye değil, tüketici taşınmaz mala (emlağa) ulaşır. Emlak taşınamadığı için çevreye bağımlıdır. Diğer pek çok mal için ulusal bir pazar söz konusu iken emlak pazarları yereldir. Ancak bazı mülkler kullanım ve mülkiyet durumuna göre yerel, ulusal, uluslararası pazar kategorisine girebilir. Örneğin aile oturmak için bir konut alıyorsa  bu talep yerel olurken iş insanın ulusal veya uluslararası finans şehirlerde ofis binalarına /plazalara yatırım yapması ulusal ya da uluslararası tale...