Türkiye'de Emlak Sektörünün Gelişimi

Türkiye'de emlak sektörünün gelişimi 1923-1945, 1946-1952, 1953-1960, 1961-1980, 1981-1999, 2000- Günümüz şeklinde sınıflandırılmıştır. Bu sınıflandırma Türkiye'nin ekonomik ve siyasi durumuna göre belirlenmiştir. 

1923-1945 Dönemi

Türkiye'de emlak sektörünün temelleri I. Dünya Savaşından önceye dayanmaktadır.Ardından yaşanan Kurtuluş Savaşı sonrasında yerleşim alanları yeniden yapılanmıştır.İskan ve İmar Vekaleti kurulmuş sonraki dönemlerde vekalet kaldırılıp İçişleri bakanlığına bağlanmıştır. Ankara'nın başkent olmasıyla bürokrat ve memurların artmasıyla konut ihtiyacı ortaya çıkmıştır. 1925 yılında çıkarılan yasaya göre memurlara avans verilerek 198 konut yapma imkanı sağlanmıştır.

3 Haziran 1926 tarihinde Atatürk`ün talimatları doğrultusunda "Emlak ve Eytam Bankası" adı altında kuruldu. Bankanın ilk sermayesi 20 milyon TL olarak belirlendi. İlk şube ise 13 Temmuz 1926 tarihinde Ankara`da açıldı. Emlak ve Eytam Bankasının diğer bankalardan ayırt edici özelliği, gayrimenkul ipoteği karşılığında borç para veren bir kamu bankası olmasıdır. Emlak ve Eytam Bankası 1946 yılına kadar çalışmalarını sürdürdü. Bu dönemin en önemli uygulaması, temeli 1944 yılında zamanın Başbakanı Şükrü Saraçoğlu tarafından atılan ve 1946 tarihinde tamamlanan 434 konutluk Saraçoğlu Mahallesidir.

Bu dönemde kentlere göç başlamadığından şehirlerde konut sorunu başlamamıştı. Ancak  İzmir, İstanbul, Ankara gibi şehirlerde konut sorunu görülmekteydi. 1945 yılında İstanbul'da kira artışları barınma sorununu artırmıştır. Bu döneme denk gelen II. Dünya Savaşınında Türkiye ekonomisine etkilemesi yatırımları aksatmış ve ekonomiyi zayıflatmıştır. Milli Koruma kanunu ve Varlık vergisi bu dönemin öne çıkan gelişmesidir.

1946-1952 Dönemi

1948 yılında yürürlüğe giren "Bina Yapımını Teşvik yasası" belediyelere arsa üretme yetkisi verilmişti. 1950'liler de kentlere yapılan göçler çarpık ve niteliksiz yapılara artırmıştır.

1953-1960 Dönemi

Bu dönemde sanayinin gelişmesi kentlere göçü arttırmış bu sebeple barınma amaçlı konut ihtiyacı artmıştır. Bu da gecekondu denilen yapılaşmayı arttırmıştır.1950 yılında Türkiye Sınai Kalkınma bankası kurulmuş. 20 özel bankada faaliyete geçmiştir.Bankaların artması özel sektör girişimciliğini de arttırmıştır. 1958 yılında İmar ve İskan Bakanlığı kurulmuştur.

1961-1980 Dönemi

Kamu kesiminde  metalürji, petrokimya ve inşaat malzemeleri gibi temel ara mallarında ithalati ikame eden sanayiler kuruldu. Ancak Türkiye teknolojik olarak karmaşık yatırım mallarının ve ara mallarının ithal ikamesinde ilerleyemedi.

Yenilenen vergi yasası ile servet bildirimi zorunlu hale getirildi. Emlak Bankasının konut kredilerini kısıtlaması konut talebini azaltmıştır.. 1969 yılında artan arsa fiyatlarını kontrol altına almak için Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur. 1973-1977 yılları arasında yaşanan ekonomik ve politik dalgalanmalar vatandaşların alım gücünü azaltmıştır. Çarpık yapılaşma giderek artmıştır.

1981-1999 Dönemi

1979-80 yıllarında OPEC (Petrol İhraç Eden Ülkeler Örgütü) üyesi ülkelerin petrol fiyatlarına zam yapması Türkiye'yi ekonomik krize sokmuştur. Bu dönemde 24 Ocak kararlarının alınması, büyüme hızlarının negatif değerler çıkması, enflasyonun TEFE'de %107,2 olarak gerçekleşmesi yatırımları ertelemiş bu da üretimi daraltmıştır. İşsizlik korkusu ve paranın hızla değer kaybetmesiyle vatandaşların az olan alım gücünü daha da düşürmüştür.

1984 yılında ise gecekonduların yasallaşmıştır.1984 yılında çıkarılan af yasası ile ilk kez “Yeminli Bürolar” adıyla yeni bir yapılanma oluşturulmuştur.  Bu yeminli bürolar, gecekondulara “tapu tahsis belgesi” denilen ve tapuya esas olacak olan bir belge vermekle yükümlü tutulmuşlardır. Bu yasaya göre imar hukukuna aykırı olarak yapılmış yapılarla gecekondular, ıslah edilerek korunacak ya da yasa hükümlerinden yararlanamayanlar olarak sınıflandırılacaktır. İlk kez bu yasa ile “tapu tahsis belgesi” tanımlanmıştır. Gecekondu sahiplerine kendi arazileri üzerine dört kata kadar bina yapma olanağı sağlamıştır.

1987 yılın itibariyle borsa, döviz, faiz getirilerinin yükselmesi, toplu konut kredilerinin kesintiye uğramasıyla emlak sektörü 5 yıllık durgunluk dönemine girmiştir.

1990-94 yıllarında siyasi istikrarsızlıklar arasında uygulanmaya çalışılan ekonomik politikalar; gelir dağılımını iyileştirmeye, işsizliğe düşürmeye ve bölgesel gelişmişlik farklarını dengelemeye amaçlamıştır. 1996 - 2000 arasında  Asya ve Rusya'da yaşanan ekonomik krizler Türkiye'yi de olumsuz etkilemiştir.

1999 yılında yaşanan deprem, emlak sektörünün dönüm noktası olmuştur.

2000- Günümüz

Depremle beraber  hükumetlerin gerekli yasaları ve mevzuatları yenilemeleri sonrasında, emlak sektöründe binalara yönelik iyileştirmeler yapılmaya başlamıştır.2001 yılında "Yapı Denetim Yasası" çıkarılmıştır. 2005 yılında emlak talebinde artış yaşanmıştır.İnşaat sektöründe üretimler artmış sadece konut değil büyük ölçekli yatırımları da getirmiştir.Emlak sektöründeki gelişmeleri yabancı yatırımcılarda kayıtsız kalmamıştır. Bu durumda inşaat firmalarını markalaşıp daha rekabetçi hale getirmiştir.2012 yılında 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası çıkmıştır

 Ticari gayrimenkul sektöründe ise 2010 yılın sonrası konut sektörüne göre yavaşlama daha sınırlıdır. Otel piyasası da yüksek doluluk oranları ve artan taleple birlikte ticari gayrimenkuller içinde en gözde pazar olmayı sürdürmektedir. Ekonomik yavaşlamaya rağmen AVM ve ofis pazarında mevcut yatırımlar sürmektedir.

       Son dönemler bakıldığında ise ekonomide durgunluk söz konusudur.Bu durgunluk emlak sektörü de yavaşlatmıştır. Gayrimenkul sektöründeki faiz oranları artarak konut kredisi kullanımı azalmıştır. Konut satışlarında düşüş görülmektedir.