Emlakçı Kime Denir? Emlak Komisyoncusu Ne Demek?

Emlak komisyonculuğu mesleğini tam anlamıyla düzenleyen direkt bir yasa ve düzenleme Türk hukuk sisteminde mevcut değildir. Türk Ticaret Kanunu‟nun (TTK) 12. maddesinin 12. bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14. maddesi “Tellallık, komisyonculuk vesair tavassut (aracılık) işlerini yapmak üzere kurulan müesseselere “ticarethane”, bunları işletenleri de “Tacir” olarak kabul etmiştir.

 ​

Borçlar Kanunu‟nun 520. maddesinde “Gayrimenkul tellallığı yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir.” denilmektedir. Bu sebeple TTK madde 12 hükümleri gereği tellallık ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır. 

​

Yine Borçlar Kanunu‟nun 520, 521, 522, 523 ve 525‟ inci maddelerinde gayrimenkul tellalının yapacağı akdin şekli, alacağı ücret, çalışma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadır. ​

Emlak komisyoncusunun görevlerini ikiye ayırabiliriz: ​

1.    Kiralama ve satış işlemleri ​

2.    Aracılık ve danışmanlık hizmeti işlemleri ​

Emlak komisyoncusu taşınmaza ilişkin sözleşmenin taraflarından birini bulma (mevcut müşteri portföyü, gazete ilanı, tabela asmak, internette yayınlamak), taşınmazı göstermek, nitelikleri hakkında bilgi vermek, tarafları aydınlatmak suretiyle akdin yapılmasını hazırlamakla yükümlülüğü olan kişidir, yaptığı iş de emlak komisyonculuğudur.

Kiralama ve Satış İşlemleri Kapsamındaki Görevleri

·         Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı, ​

·         Alan çalışması, ​

·         Yayınların emlak ilanlarının sayfalarının incelenmesi, ​

·         Müşteri portföyünde arz, talep yönünden değerlendirilmesi, ​

·         Emlak kayıtlarının bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi, ​

·         Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması, ​

·         Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama stratejisinin hazırlanması, ​

·         Yazılı ve görsel pazarlama teklifleri hazırlanması, ​

·         Plan verilecek gayrimenkulün belirlenmesi, ​

·         Taşınmazın pazarlamasındaki gidişat konusunda periyodik olarak müşteriye bilgi verilmesi, ​

·         Diğer emlak komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi, ​

·         Tarafların bir araya getirilmesi, ​

·         Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi, ​

Aracılık ve Danışmanlık Hizmeti Kapsamındaki Görevleri ​

• ·         Satış, ​
• ·         Pazarlama, ​
• ·         İpotek,
• ·         Kat irtifakı, ​
• ·         Kat mülkiyeti kurma, ifraz (ayırma) ve tevhit (birleştirme), ​
• ·         Trampa(takas), ​
• ·         Cins değişikliği, ​
• ·         Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma, ​
• ·         Kira akdi sözleşmesi yapma, ​
• ·         Hibe (bağışlama) ​
• ·         Taksim (paylaşım), ​
• ·         Tashih (düzeltme), ​
• ·         Aplikasyon(yer gösterme), ​
• ·         Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma, ​
• ·         Kadastro müdürlüklerinden çap belgesi alma, ​
• ·         Vergi muafiyeti belgesini alma, ​
• ·         Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kâğıdı alma, ​
• ·         Emlak beyannamesi düzenleme,

Emlak Komisyoncusunun Uymak Zorunda Olduğu Kurallar

·         İşletmecilikle İlgili Kurallar ​

Emlak komisyoncusu, emlak komisyonculuğu dışında herhangi bir iş yapmamalıdır. ​

Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet planı, maket, perspektif vb. tanıtma elemanları emlak bürosunun duvarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilan panosu düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılması için broşür, fotoğraf, video çekimi, vaziyet planı, imar durumu vb.den yararlanılmalıdır.

Emlak komisyonculuğu ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş ücret tarifesine göre verilmeli ve komisyon ücretlerinin oranları ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulmayacağı müşterinin görebileceği bir yere asılmalıdır. ​

Emlak komisyoncusu, iş yeri tabelasında ve basılı evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya unvan kullanmamalıdır. ​

​Emlak komisyoncusu, verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır. ​

Emlak komisyoncusu, vereceği ilanlarda iş yerinin adını belirtmelidir. ​

Emlak komisyonculuğu hizmetleri, sözleşmede yer alması kaydıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeleri veya müşteri temsilcileri aracılığıyla verilebilir.

Emlak komisyonculuğu bürosunda haberleşme hizmetlerinin yürüyebilmesi için telefon, faks ve bilgisayarla haberleşme ağı vb. bulunmalıdır.

Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için, emlak komisyonculuğu bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi için sözleşmeli bir imkân sağlanmalıdır.

 ​

Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü belgeler uyuşmazlık hâlinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir. ​

Taşınmazlarda bulunan "Kiralık" veya "Satılık" ilanları uzaktan fark edilebilecek büyüklükte olmalıdır. ​

·         Çalışanlarla İlgili Kurallar ​

Emlak komisyoncusu bürosunda, yeterli sayıda eleman bulunmalı, bu elemanlar mal sahipleri ile müşterileri bir araya getirdiklerinde, onlara hukuki yönden yeterli bilgi verebilmeli ve mevzuatın gerektiği işlemlerde yardımcı olabilmelidir. ​

Reklâm, tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve inandırıcı olmalıdır. ​

Emlak Komisyonculuğunun İlkeleri ​

​7 Ana ilke​

1-Bilgili olma ​

2-Dürüstlük ​

3-Belgelendirme ​

4-Güven verici olma ​

5-Müşteri dosyası oluşturma ​

6-Portföy oluşturma(araştırma) ​

7-Satış işlemi ​