İfraz Ne Demektir? İfraz Çeşitleri Kaç Türdür?

İfraz Ne Demektir? İfraz Çeşitleri Kaç Türdür?

İfraz kelime anlamı olarak ayırma, ayrılma anlamına gelir. Gayrimenkul terimi olarak ifraz ise; tarım arazisi olan ve kadastro parselinden oluşan araziler arsaya dönüştürülmesi için parçalara ayrılır. Büyük arazilerin küçük parçaya ayrılarak arsaya dönüşmesine ifraz denir.

İfraz yapılış şekillerine göre 3’e ayrılır.

1)    1)  Rıza ile ifraz (isteğe bağlı) : Malik isteği ile ifraz. Mülk sahibi kendi isteği ile ifraz yapılması için belediyeye yazılı olarak başvurur. Eğer miras malı ise tüm varisler birlikte başvurması gerekir. İfraz işlemini onaylayan merci Belediye Encümeni’dir.

2) Mahkeme kararı ile ifraz: Taşınmazın birden fazla maliği varsa mahkeme kararı ile ifraz isteyebilir. Örneğin, bir baba öldükten sonra 3 çocuğuna miras arsa bırakır. Çocukları da anlaşamayıp, ifrazını mahkeme kanalı ile istemek durumundadırlar. Buradaki önemli nokta ise mahkemede encümene uygun olarak karar verir.

 3) Cebri İfraz (Hamur Kuralı/madde 18) :  Maliğin kendi rızası dışında yapılan kamu yararı bulunduran ifraza denir.

 Cebri İfrazı neye göre yapılır? Cebri ifrazı kim yapar? Hangi kurum karar verir?

İfrazı yapılacak arazi belediye mücavir alanı içinde ise belediye sorumludur. Eğer belediye mücavir alanı dışında ise il özel idareleri sorumludur. Yetkili organlar sırası ile belediye ile belediye il encümenidir.

Maliğin isteği dışında ifraz yapılmasının sebebi kamu hizmetleri alanlarına ihtiyaç duyulmasıdır. (Sağlık ocağı, okul, hastane, yol vs.) Kişilerin arazilerinden pay alınmasına “Düzenleme Ortaklık Payı” kısaca DOP denir. DOP en fazla %45’e kadar olur. DOP yasa ile azaltılabilir veya arttırabilir.

DOP ile kamulaştırmanın farkı, kamulaştırmada bedel ödenirken, cebri ifrazda bedel ödemeden yapılır. Yani DOP bedelsizdir, taşınmaz sahibine herhangi bir ücret ödenmez.  

İfraz ve tehvidin amacı, kamu yararına gerçekleştirmek içindir. İfraz ve tevhid yapılabilmesi için önce parselasyon yapılması gerekir. Uygulama imar planı olan yerde yapılabilir. Uygulama imar planına uygun parselasyon olması gerekir. Ancak bu uygulamanın bazı istisnaları bulunmaktadır. Kamu mülkiyetine ait yerlerde, koruma amaçlı yerlerde, büyük kısmi uygulama imar şeklinde olan yerlerde.

İfraz ve Tevhid İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Şunlardır:

·      1)  Kamu hizmetlerine ayrılan yerlerde ifraza gerek yoktur.

·      2) Öncelikle parselasyon yapılır sonra DOP alınır. İhtiyaçlara göre tevhid ve ifraz yapılır.

·      3) İfraz ve tevhid imar mevzuatına göre uygun olmalı. Encümen imar mevzuatına uygun olup olmadığını gözeterek karar almalı.

·      4) Yola cephesi olmayan parsel oluşturamaz. Yani bir arsanın mutlaka yola bir cephesi olmak zorunda

·     5)  Yapı yapılması yasak olan yerlerde tevhid ve ifraz yapılamaz.

·      6)  Gelecekteki gelişme alanlarında tevhid ve ifraz yapılamaz. Üst ölçekteki planlara bakılarak parselasyon yapılır.

 Tehvid ve İfraz Nasıl Yapılır? Usulü Nedir?

Malik veya malikler tapu ve kadastro müdürlüğüne başvurur.

Başvuru sırasında gereken belgeler, tapu senedi, varsa mahkeme kararı varsa şirket sahibinin yetki belgesi veya vekaleti

Arazi imar mevzuatına göre tevhid ve ifraz yapılır. Daha sonra encümen onaylar ve tapu kütüğüne herbiri ayrı taşınmaz olarak kaydedilir.

 Tevhid ve ifraz il veya belediye encümenine intikalden itibaren 30 gün içinde sonuçlanması gerekir. Encümen onayladıktan sonra 15 gün içinde tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi gerekir.