Ana içeriğe atla

Ticari Gayrimenkullerin Değerlendirilmesi

Ticari gayrimenkuller, konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen, gelir getiren iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofisler, mağazalar, sanayi tesisleri gibi gayrimenkullerdir. Bir ticari semtin ekonomik sağlığı çevresinde ki ticaret yöresinin canlılığına bağlı olduğu için ticari semtteki gayrimenkul değerleri, yakınında ki arazi kullanımlarının türünden ve özelliğinden ayrıca çevresindeki gayrimenkul değerlerini etkileyen faktörlerden etkilenir.
Ticari gayrimenkul değerlemesinde dikkate alınması gereken özellikler şunlardır:

  • Şehrin Özellikleri: Tarihi,konumu,coğrafi yapısı,sosyal yapısı,nüfus dağılımı,ekonomik verileri
  • Bölgenin Özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkanları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları
  • Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa(büyüklüğü, topoğrafisi, toprak ve yaraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı,arsa planı), bina(kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları,zemin planları,genel analiz ve görsel cazibe),arsanın kullanıma ilişkin yasal düzenlemeler(tapu kısıtlamaları,vergi oranı,kadastro,arsa ve binalar)
Ticari gayrimenkullerin değeri tespit edilirken öncelikler binanın inşa edildiği tarihin ve toplam bina alanlarının tespit edilmesi gerekmektedir.Ticari gayrimenkullerin değeri yapılabilecek işlere göre değişir. Aynı caddede veya işhanında, aynı çarşıda bulunan işyerlerinin değeri bile farklılık gösterebilir.Bazı durumlarda işyerinin değeri önünden geçen yaya sayısına göre hesaplanabilir. Araçlara hitap ediyor ise araç sayısına göre belirlenir.Örneğin benzin istasyonlarının değeri hesaplanırken önünden geçen araç sayısı dikkate alınır ve buna göre hesaplanır.


İşyerlerinde yapılacak işe göre elde edilecek gelir hesaplanmalı işyerinin değeri buna göre belirlenmelidir.İşyeri alıcının kendisi tarafından işletilmeyecekse yıllık kira getirisi hesaplanmalıdır. İşyerinin yapı tarzı, kullanılmış olan malzemenin kalitesi kullanılabilir net yüzölçümü düşülülen işe uygun olup olmaması da önemlidir. Ayrıca işyeri çevresinin sosyal kültürel yapısı ekonomik gücü harcama alışkanlıkları da hesaba katılmalıdır.

Ticari gayrimenkul piyasasını, perakende, ofis ve sanayi piyasası olarak ayırabiliriz. Perakende piyasasında değeri etkileyen faktörler;

  • Ticaret yöresindeki hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşumunun azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi,
  • Hane halkı ve kişi başına gelir, hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü,
  • Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı,
  • Bölgede bir perakende tesisinin kârlı bir biçimde işlemesi için gereken satış hacmi ve mevcut satışların m² başına büyüklüğü,
  •  Piyasadaki perakende boşluk oranı,
  • Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
  •  Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
  •  Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen özelliklerdir (kiracı karması, imaj, marka vb). Ofis piyasasını etkileyen faktörler;
  •  Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri,
  •  İş cinsine göre bir ofis çalışanı için gerekli büro yerinin ortalama m² alanları,
  •  Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu,
  •  Planlanan ofis sınıfı için boşluk oranı,
  •  Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
  •  Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
  •  Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler (kiracı karması, imaj marka... vs)
  •  Ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler (inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği, kiracıların kalitesi ve fonksiyonel çeşitliliği vb.) ve destek tesislerinin mevcudiyeti (lokanta, eğlence, park yeri vb.) gibi hususlar incelenir.


Sanayi tesisleri olarak nitelendirilen gayrimenkuller oldukça değişik şekillerde oluşmaktadır. Bunlar farklı üretim birimleri barındıran organize sanayi olabileceği gibi fabrika, imalathane, enerji üretim tesisleri, depolama tesisleri, limanlar, lojistik tesisler olarak değerlendirilir.

Sanayi Piyasasını Etkileyen Faktörler:

• Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
• Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,
• Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,
• Toplam istihdamdaki büyüme, • Perakende satışlar ( perakende depolama mülklerinde ),
• Taşıma türü ( kara yolu, deniz yolu, demir yolu, hava yolu ) ve maliyeti,
 • Organize sanayi bölgesi olup olmadığı ve altyapı imkânlarından yararlanma durumu gibi faktörler incelenir.

Sanayi tesisleri için yapılacak değerleme çalışmalarında genellikle bina ve arazi değerlerinin üzerine çıkan makine, teçhizat ve üretim hattı değerleri bulunmaktadır. Bu nedenle farklı disiplinlerdeki uzmanlar ile ortaklaşa yapılacak çalışmalarda, arsa, bina, makine, isim hakkı gibi tüm hak ve faydaların, bunun yanında tesisin üretim kapasitesi, pazar payı, faydalandığı teşvikler, ham maddeye ve pazara uzaklık gibi değişkenler de dikkate alınmaktadır. Sanayideki üretimin çeşitliliği dolayısıyla çok fazla sayıda kalem ve değişkenin olduğu bu tür tesislerin değerlemesi için gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farklı yöntemlerin de kullanılmaktadır.
Her sanayi bölgesinin konumuna, arsa ve yapılandırmalarının özelliklerine karşı piyasanın tepkisini yansıtan bir değer düzeni vardır. Sanayi tesislerinin değerlemesinde en sık kullanılan yöntem net faaliyet geliri yaklaşımıdır. Bu yaklaşıma göre ticari gayrimenkul sahibinin gelir-gider durumu hazırlanan finansal tablolardan veya beyannamelerden incelenmelidir.



Yorumlar

Latest Posts

Merkezi İş Alanı Ne Demek? Mia'nın Açılımı Nedir? Mia Özellikleri Neler?

Mia'nın Açılımı Büyük kentlerde, kent merkezlerinde ticaret yoğunluğunun olduğu bölgelere,  Merkezi İş Alanı kısaca Mia denilmektedir. Bu bölgelerde genellikle plazalar, ofisler, rezidanslar gibi yapılar yer alır. Kent merkezinde yer alan Merkezi İş Alanları, ulaşım açısından da kolay ve merkezi bir konumdadır. Merkezi İş Alanı (MİA) , sosyokültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu alanın tanımı, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre düzenlenmiştir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde Merkezi İş Alanı şöyle tanımlanmıştır : "İmar planlarında yönetim, sosyokültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, iş hanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir." Merkezi İş Alanlarında genel olarak yapılaşma fazladır. Bu alan aynı zamanda kentteki en yükse...

Binaları Hasar Gören Depremzedelerin Merak Ettikleri Sık Sorulan Sorular

 7269 Sayılı Kanun Kapsamında Muhtemel Soru Ve Cevaplar 7269 sayılı olarak geçen kanunun tam adı " Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun" olarak geçer. Bir başka değişle Afet (Deprem) kanunuda denilebilir. Bu kanuna göre yapılan hasar tespit çalışlarında en sık karşılaşılan soru ve cevaplar şöyledir: 1) Hasar tespit çalışmaları hangi kurum koordinesinde yapılmaktadır? Hasar tespit çalışmaları AFAD adına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı/İl Müdürlüğü koordinasyonunda yapılmaktadır. Çevre Şehircilik Bakanlığı/İl Müdürlüğü bu çalışmalarda Belediyeler, Karayolları, DSİ gibi kurumlardan da teknik personel desteği almaktadır.   2) Hasar tespit çalışmaları ne amaçla yapılmaktadır? Nakdi yardım, geçici barınma yardımı, kalıcı konut yardımı vb. yardımların hangi afetzedelere, ne ölçüde yapılacağına karar vermek için hasar tespit çalışmaları yapılmaktadır.   3) Binaların hasar durumları nasıl belirlenmektedir? Bu konuda eğitim alm...

Konut Nedir? Konutun Özellikleri Nelerdir? Bir Evin Fiyatı Nasıl Belirlenir?

     Konut çok özel bir mal türüdür. Konutun önemli özelliklerinden biri uzun ömürlü olmasıdır. Asgari bir kaliteye sahip bir konutun ömrü en az 70 yıldır. Gerekli bakım ve yenileştirmeler yapıldığında konutların ömrü daha da fazla olmaktadır. Konutun uzun ömürlü olması servet biriktirme aracı olarak da kullanılmalarına neden olur. Bu nedenle konut tüketim malı olduğu kadar yatırım malıdır. Konutun Özellikleri Konutun diğer bir özelliği de taşınmaz bir mal olmasıdır. Konut satın aldığımızda veya kiraladığımızda; konutun konumunu, komşularımızı, alışveriş mekanlarını, okullar gibi birçok şeyi içermektedir.      Konutların taşınmaz olmaları onları eşsiz kıldığı gibi diğer mal ve hizmetlerden farklı olarak tek fiyat yasasının işlemesi mümkün olmaz. Taşıdıkları özellik olarak her konut diğerlerinden farklıdır. Aynı binada bulunan iki daire kullanılan malzemelerin ve dairelerin planlarının aynı olmasına ve her iki daire de aynı binada olmalarına rağmen bu...