Ticari Gayrimenkullerin Değerlendirilmesi

Ticari gayrimenkuller, konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen, gelir getiren iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofisler, mağazalar, sanayi tesisleri gibi gayrimenkullerdir. Bir ticari semtin ekonomik sağlığı çevresinde ki ticaret yöresinin canlılığına bağlı olduğu için ticari semtteki gayrimenkul değerleri, yakınında ki arazi kullanımlarının türünden ve özelliğinden ayrıca çevresindeki gayrimenkul değerlerini etkileyen faktörlerden etkilenir.
Ticari gayrimenkul değerlemesinde dikkate alınması gereken özellikler şunlardır:

• Şehrin Özellikleri: Tarihi,konumu,coğrafi yapısı,sosyal yapısı,nüfus dağılımı,ekonomik verileri
• Bölgenin Özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkanları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları
• Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa(büyüklüğü, topoğrafisi, toprak ve yaraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı,arsa planı), bina(kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları,zemin planları,genel analiz ve görsel cazibe),arsanın kullanıma ilişkin yasal düzenlemeler(tapu kısıtlamaları,vergi oranı,kadastro,arsa ve binalar)

Ticari gayrimenkullerin değeri tespit edilirken öncelikler binanın inşa edildiği tarihin ve toplam bina alanlarının tespit edilmesi gerekmektedir.Ticari gayrimenkullerin değeri yapılabilecek işlere göre değişir. Aynı caddede veya işhanında, aynı çarşıda bulunan işyerlerinin değeri bile farklılık gösterebilir.Bazı durumlarda işyerinin değeri önünden geçen yaya sayısına göre hesaplanabilir. Araçlara hitap ediyor ise araç sayısına göre belirlenir.Örneğin benzin istasyonlarının değeri hesaplanırken önünden geçen araç sayısı dikkate alınır ve buna göre hesaplanır.

İşyerlerinde yapılacak işe göre elde edilecek gelir hesaplanmalı işyerinin değeri buna göre belirlenmelidir.İşyeri alıcının kendisi tarafından işletilmeyecekse yıllık kira getirisi hesaplanmalıdır. İşyerinin yapı tarzı, kullanılmış olan malzemenin kalitesi kullanılabilir net yüzölçümü düşülülen işe uygun olup olmaması da önemlidir. Ayrıca işyeri çevresinin sosyal kültürel yapısı ekonomik gücü harcama alışkanlıkları da hesaba katılmalıdır.

Ticari gayrimenkul piyasasını, perakende, ofis ve sanayi piyasası olarak ayırabiliriz. Perakende piyasasında değeri etkileyen faktörler;

• Ticaret yöresindeki hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşumunun azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi,
• Hane halkı ve kişi başına gelir, hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü,
• Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı,
• Bölgede bir perakende tesisinin kârlı bir biçimde işlemesi için gereken satış hacmi ve mevcut satışların m² başına büyüklüğü,
•  Piyasadaki perakende boşluk oranı,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
•  Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
•  Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen özelliklerdir (kiracı karması, imaj, marka vb). Ofis piyasasını etkileyen faktörler;
•  Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri,
•  İş cinsine göre bir ofis çalışanı için gerekli büro yerinin ortalama m² alanları,
•  Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu,
•  Planlanan ofis sınıfı için boşluk oranı,
•  Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
•  Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
•  Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler (kiracı karması, imaj marka... vs)
•  Ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler (inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği, kiracıların kalitesi ve fonksiyonel çeşitliliği vb.) ve destek tesislerinin mevcudiyeti (lokanta, eğlence, park yeri vb.) gibi hususlar incelenir.

Sanayi tesisleri olarak nitelendirilen gayrimenkuller oldukça değişik şekillerde oluşmaktadır. Bunlar farklı üretim birimleri barındıran organize sanayi olabileceği gibi fabrika, imalathane, enerji üretim tesisleri, depolama tesisleri, limanlar, lojistik tesisler olarak değerlendirilir.

Sanayi Piyasasını Etkileyen Faktörler:

• Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,

• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,

• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,

• Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,

• Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,

• Toplam istihdamdaki büyüme, • Perakende satışlar ( perakende depolama mülklerinde ),

• Taşıma türü ( kara yolu, deniz yolu, demir yolu, hava yolu ) ve maliyeti,

 • Organize sanayi bölgesi olup olmadığı ve altyapı imkânlarından yararlanma durumu gibi faktörler incelenir.

Sanayi tesisleri için yapılacak değerleme çalışmalarında genellikle bina ve arazi değerlerinin üzerine çıkan makine, teçhizat ve üretim hattı değerleri bulunmaktadır. Bu nedenle farklı disiplinlerdeki uzmanlar ile ortaklaşa yapılacak çalışmalarda, arsa, bina, makine, isim hakkı gibi tüm hak ve faydaların, bunun yanında tesisin üretim kapasitesi, pazar payı, faydalandığı teşvikler, ham maddeye ve pazara uzaklık gibi değişkenler de dikkate alınmaktadır. Sanayideki üretimin çeşitliliği dolayısıyla çok fazla sayıda kalem ve değişkenin olduğu bu tür tesislerin değerlemesi için gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farklı yöntemlerin de kullanılmaktadır.

Her sanayi bölgesinin konumuna, arsa ve yapılandırmalarının özelliklerine karşı piyasanın tepkisini yansıtan bir değer düzeni vardır. Sanayi tesislerinin değerlemesinde en sık kullanılan yöntem net faaliyet geliri yaklaşımıdır. Bu yaklaşıma göre ticari gayrimenkul sahibinin gelir-gider durumu hazırlanan finansal tablolardan veya beyannamelerden incelenmelidir.