• Yönetim
planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini,
yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ilişkin diğer konuları
düzenleyen bir belgedir. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir
sözleşme hükmündedir. Fakat (4/5) çoğunluğun oyu ile değiştirilebilir.
Kat
Malikleri Kurulu
• Genel
Kurul ana gayrimenkuldeki bütün kat maliklerinden oluşur. Genel kurulun yılda
en az bir defa toplanması gerekir. Yönetim planında toplantı tarihi
gösterilmemişse genel kurul her yıl Ocak ayında toplanır.
• Normal
olarak genel kurulda karar toplantıya katılan kat maliklerinin sayı itibariyle
oy çokluğu ile alınır. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu, bazı kararlar için özel
yeter sayı aramıştır.
Oy
Birliği Aranan Durumlar
• Bir
mesken olarak kullanılan bağımsız bölümün, eğlence ve toplantı yeri, gıda ve
beslenme yeri imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri veya çarşı gibi
yer haline getirilmesi kat malikleri kurulunun oybirliği ile mümkündür (KMK.
md.24).
• Ana
gayrimenkul üzerinde bir hak kurulması (rehin vb.) veya arsanın bölünmesi ve
bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi ana gayrimenkul
üzerinde kullanım işlemleri için kat maliklerinin oybirliği gerekir (KMK.
md.45)
• Ana
yapının dış duvarlarının, çatı veya çatının reklam amacıyla kiralanması gibi
önemli yönetim işleri için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir (KMK.
md.45).
• Ana
gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesi için kat malikleri kurulunun
oybirliği ile karar vermesi gerekir.
Çift Çoğunluk
Aranan Durumlar
Ortak yerlerden faydalanmayı daha düzgün, rahat ve kolay
hale getirecek faydalı yenilik ve eklerin yapılabilmesi için kat maliklerinin
sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermeleri gerekir. Giderler,
yeniliklerden yararlananlar tarafından yararlanma oranına göre ödenir. Yararlanmayanlardan
bu giderlere katılmaları istenemez.
Denetçi ve
Denetleme Kurulu
Aslında yöneticiyi denetleme, kat malikleri kurulunun
yetkisindedir. Kat malikleri kurulu, bu yetkiyi bizzat kullanabileceği gibi,
yöneticinin genel yönetim işlerinin usulüne uygun yürütüp yürütmediğini,
özellikle ana gayrimenkulün gelir ve gider hesaplarını kontrol işini, kendi
arasından kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilecek bir
denetçi veya üç kişilik bir denetim kuruluna bırakabilir (KMK. md.41/3).
Yönetim Organları
Kat Malikleri Kurulu Meydana Gelişi:
Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun, ana
gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir.
Yönetim:
Ana gayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir.
Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul
tarafından kararlaştırılır.
Anlaşmazlıkların
Çözümü
Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı
kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yahut denetçiler
ile yöneticiler arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, Kat Malikleri
Kurulu’nca çözümlenip, karara bağlanır.
Kararın
Bağlayıcılığı
Bütün bağımsız bölüm malikleri ile onların mirasçıları ve
bağımsız bölümü sonradan satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap
edenler yahut bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlar yahut
yararlananlar ile yönetici ve denetçiler Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına
uymakla yükümlüdürler.
Toplantı Zamanı
Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının ...........
ve Ocak aylarının ilk on beş günü içinde toplanır.
Çağrı Usulü
Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, yönetici
tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az bir hafta önce tüm bağımsız
bölüm maliklerine taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir
yazıyla bildirilir. İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayı
sağlanamazsa, ikinci toplantının hangi gün ve saatte ve nerede yapılacağı da
ayrıca belirtilir.
Olağanüstü Toplantı
Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin veya
denetçinin yahut kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, Kat Malikleri
Kurulu olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Bu durumda da; toplantının sebebini
belirten bir taahhütlü mektup gönderilmesi veya çağrının imza karşılığı
verilecek bir yazıyla yapılması şarttır.
Toplantı ve Karar
Yeter Sayısı
Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve
arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.
İlk toplantı yetersayısı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç
bir hafta içinde yapılır ve yetersayı aranmaksızın, toplantıya katılanların
oyçokluğu ile karar verilir.
Toplantının şekli
Toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan seçerler.
Toplantıda, gündemde belirtilen konular görüşülür. Ancak toplantıda bulunan üyelerin
1/3’nin görüşülmesini önerdiği konular da gündeme alınır.
Vekaleten Temsil
• Bir
bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları, içlerinden biri Kat Malikleri
Kurulu’nda temsil edebilir.
• Bunun
gibi, bağımsız bölüm maliklerinden her biri de diğer kat maliki veya vekalet
verecekleri bir vekil tarafından temsil edilebilir.
• Ancak,
bir kişinin asaleten veya vekaleten vereceği oy sayısı, tüm oyların üçte birini
geçemez.
• Vekaleten
temsil yetkisi, yazılı bir belge ile verilir. Elinde böyle yazılı bir belge
olmayan vekil, vekaleten oy kullanamaz.
• Ehliyetsiz
olan bağımsız bölüm maliki, velisi veya vasisi tarafından temsil edilir
Oy Hakkı
Her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır. Bir
kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise; sahip olacağı oy sayısı, tüm
oyların üçte birinden fazla olamaz.
Oy Kullanma Yasağı
Kat Malikleri Kurulu toplantısında bir veya birkaç kat
malikini doğrudan doğruya ilgilendiren bir karar alınacaksa, haklarında karar
alınacak olanlar, o toplantıya ve görüşmelere katılabilirler. Ancak oy
kullanamazlar.
Karar Defteri
Kat Malikleri Kurulu’nun kararları; sıra numaralı ve her
sayfası Noterlikçe mühürlenmiş Karar Defteri’ne yönetici tarafından
yazılır. Kararlar, toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır.
Karara aykırı oy veren kat malikleri de, aykırılık sebeplerini kararın altına
yazıp imzalarlar.
Personel Ücretleri
Ana gayrimenkulün kapıcısı, aynı zamanda kaloriferci olarak
çalıştırılır. Ana gayrimenkule yönetici tarafından atanacak kapıcı ve diğer
personelin ücretleri ve çalışmalarıyla ilgili konular Kat Malikleri Kurulu’nca
kararlaştırılır. Yönetici, bu karara dayanarak personelle yapılacak
sözleşmeleri düzenler. Kat Malikleri Kurulu, gerekli görürse atamaları kendisi
yapar; çalışmalarını beğenmediği personelin işine son verir.
Yorumlar
Yorum Gönder